洋商地产第一股
作为上海滩第一家公开募股的股份制地产公司，上海业广公司通过地产出租、买卖和抵押放贷，赚取丰厚利润，综合实力长期位于业内前列。
上海外白渡桥的北堍有一幢18层地标式建筑——百老汇大厦（今上海大厦），其“山”字外形彰显内敛与庄重，恰似外滩的“屏风”。它的建造者是近代著名的英商——上海业广地产公司，该公司为上海第一家公开募股的股份制地产公司，创办于1888年，其综合实力长期雄居业内前列。1880年代，黄浦滩（今外滩）一带洋行林立，已经无地可“圈”。公共租界试图向苏州河以北扩展。1888年12月，最早进入上海黄浦滩头来“淘金”的仁记洋行老板伍德，联合曾先后担任工部局总董的元芳洋行老板伯顿、兆丰洋行老板和霍格、公平洋行老板华德，发起设立ShanghaiLandInvestmentco，Ltd，其中文名为上海业广地产公司（下简称“业广公司”）。业广公司额定股本100万两，每股50两，实收62万两，公司在香港注册，管理人为仁记洋行。
作为公司主要发起人的仁记洋行将自己在仁记路（今滇池路）上4.3亩作价入股，1908年业广公司在该地块上建造了一幢4~5层的西式砖木结构办公楼，公司就长期设在自己的业广大楼内（今滇池路100号）。
公司成立之初，苏州河以南的中心地带地价已经攀升，只好考虑到附近的虹口“圈地”，业广公司从工部局内线获悉今大名路、四川北路、江西北路、昆山路等5条马路将延伸的消息后，开始出手：他们拿到的第一个地块位于今黄浦路大名路一带，共69亩；不久，又以14.8万拿下位于吴淞路、北河南路、天潼路及海宁路一带的159亩农田。
业广公司将上述土地分成多块，分别建成沿街商业用房和大街背面的里弄住宅，先后择机推向市场。由于这一带的路已通，地价大涨。业广公司大发横财，大赚数百万两，其中仅北四川路崇福里的88亩土地出卖时就得银127万两，业广公司趁机向北向东扩展。至1896年年底，业广公司合计建造西式房屋172幢，中式房屋293幢。20世纪初，业广公司又把握公共租界西扩的机会，在今万航路、武定路一带“圈”地100多亩。
业广公司在成立两年后即1890年5月就发行了第一期公司债，至1929年止，40年间该公司先后发行公司债达30次之多，募资总额在2000万银圆（1银圆可兑换0.715银两）以上，还本期一般为20年，有的长达40年，利率5~6厘。6厘债券主要有：1926年发行100万银两，付息日期为每年3月与9月；1931年发行300万银两，付息日期为6月和12月；1933年发行100万银两，付息日期为6月及12月；5厘债券有1934年发行的357万银圆，付息日期为4月及10月等。到1937年，业广公司尚有1700余万银圆公司债未清偿，超长期公司债为业广地产的资产运作带来诸多便利。
公司的资本额也在增加，从1901年的195万两一举增至1937年的1670万两。中国股东持股比例也从1933年的20%增加到1941年的46%。业广公司的股息率一般在6%以上，1915年曾高达14%，这其中，租金收入功不可没。
1921~1935年间，公司租金收入累计达2086万两。
业广公司“囤”地最多时高达千亩，公司董事长海恩认为，“适合中国住户使用的产业，必然成为赚钱的事业”，所以其产业多半以出租为主，锁定在中国住户和小工商业主，在其3000多幢房屋中，西式住宅不及200幢，且多以中低层为主，七八层的公寓仅2处，10层以上的高层建筑只有百老汇大厦。1930年业广公司聘请上海滩著名的公和洋行为顾问，耗资580万元，历时4年，百老汇大厦方告建成。
大厦营业后几乎没有房间空置，上海沦陷后，大厦形同“孤岛”，1939年3月25日，业广公司被迫以510万元的折价卖给日本恒产株式会社，当天的《字林西报》曾以“百老汇大厦易帜”为题，报道当时上海史上这宗最大的房地产交易案。
① 业广公司 1926 年发行的 30
年期公司债券
② 业广公司 1938 年 发行的船票
除了自营房地产外，“买进卖出”是业广公司的另一项主营业务。1921~1936年，业广公司通过买卖地产共获利754万两，其中在1930~1931年上海地产市场极度繁荣之时曾获利高达455万两。
业广公司还深度介入房地产抵押贷款，利用资金优势吃“利差”。它背后的大金主为汇丰银行，1918~1923年，业广公司每年都向汇丰融入几十万银两，1924和1931年分别达到139万银两与195万银两，1934~1938年公司融资金额少则百万，多则近千万银圆。它的融资利率通常为5%~6%，放贷利率则在7.5%~9%之间，放贷对象以中国工商界为主。1918~1936年业广公司平均每年放款200万两，高峰时的1931年放出400万银两，1934年更达600万银两。低息融资，高息放贷，业广公司通过利差获利相当乐观。
（作者系经济史博士，专注股票收藏）
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