长沙房地产投资怎么样，未来商业发展如何？
要想判断2021年，长沙楼市走向。先要回顾过去一年，长沙房地产走势。
长沙是湖南省省会， 是长江中游地区重要的中心城市 。截至2018年， 长沙常住人口815.47万，城镇化率77.59%，地区生产总值11003.41亿元。
二、行业现状
纵观2019年长沙房地产市场，多个片区楼盘加大推货量，房企之间的竞争压力激增。但是市场上购房者观望情绪弥漫，楼盘销售两极分化局面明显。且楼市限购政策持续收紧并无放松迹象，客户逐渐被消化，市场成交乏力。
三、政策环境
长沙的调控政策在全国二线城市的严厉程度是名列前茅的，在“房住不炒，因城施策”的楼市主基调下，2019年长沙楼市并无大政策的变动，主要政策一是11 月，长沙市住建局的一份会议纪要显示，在长沙限购区域内，第一套房网签达 6 年，可拥有购买第二套房的资格。在一定程度上是对二套房限购政策的放松。
另一主要政策是12月，长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文，明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%~8%。
四、土地市场
2019年，长沙土地市场放量明显，下半年回温明显，供销量稳定攀升，宅地占比近半，流拍率处于低位，限价地块的住宅限价部分攀升。
城市年度市场解读
一、政策宏观面
据研究机构统计数据显示，2019年前六月，全国共发布房地产调控政策251次，较去年同期增长31%。在“房住不炒”大背景下，分类调控、精准施策持续发力，“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调得到良好贯彻。
二、本地新政
1.网签满6年可购买二套房
11 月，长沙市住建局的一份会议纪要显示，在长沙限购区域内，第一套房网签达 6 年，可拥有购买第二套房的资格。
2.明确商品住房平均利润率为6%-8%
12月，长沙市发改委官网发布长发改价调〔2019〕296号文，明确了长沙市商品住房价格由成本加利润加税金构成，其中平均利润率为6%~8%。
三、年度土地供应
2019年长沙整体土地市场供应948万㎡，较2018年全年供应上涨25％。
四、年度土地成交
2019年，长沙土地成交906万㎡，较2018年成交上涨29％；流拍率为3.4％，较2018年流拍率下跌1.8个百分点。
五、年度住宅供应
2019年1-11月长沙商品住宅累计供应943万㎡，同比+6%。继3、4月“小阳春”回暖，5、6月供应井喷，预计在12月长沙住宅市场也迎来了一波供应井喷。
六、年度住宅成交
2019年长沙商品住宅累计成交900万㎡，同比-2%，市场平稳。上半年成交量不如下半年，收到5、6月份供应井喷的影响，6月成交也迎来大幅上涨，进入到下半年市场成交量波动较小， “金九银十”平淡度过，传统销售旺季不再。值得一提的是，今年以来长沙月度楼盘开盘成交率基本维持在60%上下徘徊，日光盘现象相较于此前大大减少。
七、年度住宅存量
库存方面，据研究机构数据，库存面积整体呈上升趋势，截至11月底库存面积1015万㎡，出清周期保持在10-12个月之内。据中原11月楼市数据，长沙11月住宅整体供求比1.2，内五区住宅市场已连续4个月呈现供过于求的状态。进入12月，受年终冲刺业绩的影响，长沙住宅市场供应量继续放大，成交情况略微上升， 依然显得动力不足，短期去化压力或持续加大。
八、区域成交表现
雨花区、岳麓区仍是市场供销主力区域，两区供应占比74%，成交占比71%，同比提升10个百分点，比重进一步加大，年度热点片区（武广、梅溪湖、滨江、麓谷等）集中在两区，明星项目频频发声。
九、成交结构表现
限购政策持续，房票紧张未得到缓解，120㎡以上产品成交占比持续上涨，面积90㎡以下产品吸引力持续下降，市场占比被压缩至1成；政策持严之下，可选范围内客户趋向于一步到位， 面积120㎡以上产品占比近5成，同比提升8个百分点。
十、成交项目、房企排行
2019年前11月，长沙房地产商品住宅项目项目销售面积TOP10分别是阳光城尚东湾、万科金色梦想、龙湖春江郦城、绿地长沙城际空间站、万科魅力之城、恒基旭辉湖山赋、北辰三角洲、明昇壹城、长房东旭国际、中建璟和城。其中阳光城尚东湾凭借77.24万方的销售面积和68.77亿元的销售金额登顶榜首。排名第二的万科金色梦想与其还有一定差距，预计今年全年阳光城将登顶销售榜首。
年度房价走势分析
2019年前11月，长沙商品住宅整体成交均价在10689元/㎡。从各月份数据来看，整体房价呈小幅波动，变化不大。
热点板块分析
2019年长沙热门板块主要为星沙板块、麓谷板块、梅溪湖板块、高铁会展板块、滨江新城板块、洋湖板块。
星沙板块，2019 热点片区，区域发展进入升级换代快车道；产业转型，发展楼宇经济，打造“立”起来的星沙；城市配套快速落地，一二级市场关注度高。低价老盘接近售罄，新项目入市后价格断层攀升，供求关系逆转，预计明年竞争愈加激烈；封闭型市场将被打破，未来竞争集中在茶塘。
麓谷板块，成熟产业板块，开发商进驻意愿强，但规划单一，配套缺失；一级市场供销热带动二级市场高频加推，万科金色梦想成为区域年度网红盘。片区成交楼面价集中在4000元/㎡，限价集中在8500-9500元/㎡；网红盘炒热区域，产业＆品牌房企2019扎堆进驻。新项目多为精装，产业人口房票短时间难以大幅增加，预计明年进入去化攻坚战，厮杀激烈。
梅溪湖板块，品质性价比板块；一期进入尾声，二期健康产业先行，配套规划齐全，未来前景好。一期出让土地利润空间较2018年小幅提升，供应进入尾声；二期限价较一期有所下调。量价表现好，品质和价格均衡看重；未来竞争方向西移，集中在一二期交界处。
高铁会展板块，板块价值陆续兑现中，未来向东发展； 品牌大盘云集，处于热点片区中的价格洼地。供销一骑绝尘，时隔一年重回巅峰，供销同比增加五成以上；明星项目热销助推板块热度。
滨江新城板块 ，土地供应愈加稀缺，卓越中寰、龙湖春江郦城火爆热销，片区热度持续； 未来住宅项目集中在北区，预计热度将北移与滨水新城承接。
洋湖板块，城市配套落实速度加快，板块价值快速兑现，长沙三 高地价板块之一；南片土地储备充足，未来竞争优势凸显。2019年片区住宅缺货，价格洼地迅速填平，房价弯道超车；短时间购房者难以接受，未来预计进入提质高价盘认可时期。
未来展望：
在房住不炒的楼市基调下，长沙楼市政策历来都是非常严厉的，因此预判未来政策再调控升级的可能或许不大。今年以来，长沙市场的热度持续低温，观望情绪浓厚，进入到2020年如果长沙市场政策没有释放积极的信号，明年的成交情况或许没有今年乐观，因为拥有房票的人少之又少。再加之部分限价要高于目前市场价的项目入市，客户接受度或不高，市场成交的两极分化现象持续。价格方面，或有略微上浮，因为限价地块的住宅部分限价悄然上升，明年集体入市或对房价造成小幅波动。
市场预期：
今年长沙土地市场大放量，预计在明年将会有一大波新盘入市，对于房企而言市场竞争激烈。同时，今年限价地块价格悄然攀升，未来对于购房者而言接受度有多高还需接受市场的考验。新房市场方面，无论是供销还是价格依然以平稳为主，政策不变形势下，客户池缩小，客户选择面变宽，观望情绪加重，销售两极分化的局面或许将继续加剧。不排除在市场成交量持续走低的情况下，明年长沙市场“改善性”需求释放出积极信号，但“维稳”主旋律不变！
投资有风险，买房需谨慎！
长沙作为湖南省会城市，新一线城市，2018年GDP位于全国13位，但是长沙的房价却全国50强都没有进入。所以说长沙房价是名副其实的价格洼地，均价1万的价格，就连湖南衡阳岳阳等地市里房价都在8000多了。粗线条地来说，如果经济形势好且房产价格低的城市还不值得做房产投资的话那肯定是整个房地产投资形势都不好！根据目前各重大媒体以及央视释放的信号来看，限购限售的政策都在逐步宽松，而且银行首套房利率也已经下调，这都是有利于投资者的信号，所以就住宅来说，长沙做投资是没有任何问题和担忧的，可是住宅需要购房资格。题主问的是商业发展会如何，所以我大胆猜测题主你是不是没有长沙购房资格，想在长沙投资商业？那我们紧接着讨论下长沙商业前景！
长沙是一座幸福感很强的城市，湖南人生性开朗，喜欢娱乐，省会长沙尤其如此。所以你可以看到湖南卫视以娱乐节目闻名，优秀媒体人主持人也多是湖南的，喜剧演员奇志大兵曾红极一时。长沙人爱娱乐爱消遣是出了名的，长沙的商业不怕多，就怕做不好，就我个人亲眼看到从黄泥巴地就开始销售的商业项目来说，叮叮mall，中茂城，德思勤，五一里，刚刚开始卖的时候几乎都是黄泥地就预售，现在都开的都非常非常好。受长沙经济稳低房价的红利，长沙的人口也会越来越多，加之长沙地铁城铁逐步的完工，人们出行逛街更加便利，长沙的商业地产是非常值得期待的。
最后打个比方来说，侯家塘地铁站贺龙体育馆旁的商场丁丁mall，前年售卖的时候，大面积临街铺7到12万一平，现在还剩下几个预留铺没有卖的，是星巴克肯德基的铺子，20平，售价300万，年租金21万。15万一平，一年功夫涨了3万一平，这就是商业投资的魅力。不过即使涨了那么多你也不会卖，单价涨了租金也在飞涨，好地段，好商场，好商铺也就等于一颗摇钱树！当然 商业地产比住宅投资风险更大，一定要看准看稳，最稳的就是看地段，即使现在用码头的商家不行，但是只要码头好，还是会有更好的商家过来！
就聊到这里，希望能帮到您！
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