现在的房子都建二三十层高，将来房龄到了，老

亲爱的问主，不用将来，第一批上世纪八十年代初建的二三十层高的楼房，在一些南方城市，已经到了房龄，需要拆除了，但出现了尴尬的情况：

第一，无人去拆。开发商们，不愿意拆；当地政府呢，这是商业性的住宅啊，没必要参与，而且，政府也不可能有钱拆，拆，还是得开发商们来进行啊。

但大家对这些高楼，敬而远之。这到底什么情况呢？

第二，无利可图。一个住宅区，或者几幢房子，要不要拆，那要看，拆了以后再盖，是不是有利。二三十层高的楼，楼间距又比较近。

你拆了，最多盖的跟原来一样，你不可能盖四十层啊，现在住宅，最高，也就是二三十层。

而且，可怕的是，现在对容积率和绿化率有要求，很可能是，你拆了20幢，最后只能盖18幢，你还赔钱呢。

这样，导致开发商不愿意进入。

第三，住房不仅得不了利，还得出大笔钱。我们正常理解的拆迁，好像是除了拿套房，还拿一大笔钱。可对这种二三十层的高楼，不仅拿不到钱，还得交十几，甚至几十万给开发商。

住房也不干。

现在这些房龄到了的楼房，两个结局：要么业主们，凑钱进行修缮，还能住个几年；要么，就是放弃，成为鬼楼了，因为住人，已经不安全了。

我身处南方，看到很多90年代所建，超过20层的高楼，也只能维持修修补补的现状，现在是这样，未来更是这样。

（正在改造加固的老旧小区）

这里有一个发生在俄罗斯的故事，可以引发我们的共鸣：

故事讲述俄罗斯一个经济发展闭塞的小城，30层高的居民楼承重墙产生裂缝，已经摇摇欲坠，消防局长和房管局前来视察，认为居民都应该搬出去，以防发生严重坍塌，房管局长建议市长出面对居民楼推倒重建。

这里边的住房是居民的唯一住所，搬出来只能流落街头，大家不知道重建需要多久，届时生活陷入困境，将何去何从，都不同意。市长没资金去重建，只能做一些无关痛痒的改造，但始终无法解决困局，房管局长坚信这是危楼，人员必须撤离。

最终，市长在无奈之下，只能解决提出问题的人，只有把源头解决了，才能稳住居民。于是，房管局长背了黑锅。

在生命的最后一刻，房管局长还跑去挨家挨户叫居民撤出危楼，可却被众人群殴，最终局长命丧黄泉，不久之后，也带走了这栋危楼，造成了悲惨的故事。

换位思考一下，目前的中国有几十万栋超过30层以上的高层，未来将是一个严峻的问题，其实，就像俄罗斯这个小城一样，高楼的命运已经和居民捆绑在了一起，每个人都是自己的楼生，没有好的去处，只能守着这唯一的住所。

（30多层的楼房随处可见）

这是逃避不了的事实。

一、为什么房子都喜欢修建二三十层高？都建在哪里？建房趋势是什么？01、为什么修建二三十层高？

直接答案：开发商想把利益最大化。

不难看出，修建6层楼高的小区，那是因为开发商不想装电梯；修建11层的小区，那是因为开发商只想装一部电梯；那些18楼的小区，是因为开发商不想修建两个消防通道，拉大公摊面积，房子不好卖。

目前开发商普遍建27-33层，为什么极少建34楼呢？这是因为我国《国家住宅设计规范》对房子层高要求是宜为2.8m，为了采光好，开发商们普遍按照2.9m修建。

再结合我国《民用建筑设计通则》对超高层的区分在于是否超过100m，而33层是最理想的。开发商通过计算，房屋总楼高计算得出2.9m*32层+5.5米（首层一般作为商铺或者不作使用的架空层）+0.3米（台阶）=98.6m，和超高 层要求完美契合，从而避开了很多高成本。

过33层的超高层在消防设计（至少两个消防通道、消防云梯极限是100米）、结构设计、施工工艺（含钢率加大）等方面会投入较大成本。这时，修建33层，开发商的利益将是最大化的。

（正在修建的高层建筑）

02、都建在哪里？

我处于一个西南四线城市，以我这里为例，开发商在拿地时都会避开中心城区，一来中心城区拆迁工作难开展，拆迁补偿巨大，二来地皮较贵。即使选择城区拿地，也会选择老城区中的棚户区，一是住户少，二是政府有棚改需求，可以节约大部分成本。

我这里开发商拿地，都会选择中心城区的周边，尤其政府规划的开发区、新区是拿地最多的地方。

这些区域人烟稀少，拆迁赔偿少，住户能得到政府和开发商的双补贴，开发商能得到政府的大力支持，开发商也为城市提升了形象，政府和开发商将会是互惠互利的局面。

03、建房趋势是什么？

以目前城市发展，开发商建房都会选择城市周边的地，这是未来发展趋势。这是因为农村逐渐城市化，以前的老城区因为城市发展，原来的配套设施跟不上新时代要求，交通拥堵、就医困难、上学不便等很让政府头疼。

于是，政府带头，城市中心逐渐往周边迁徙，一般先划个新区，再修几个有物业、明晃晃的小区，优质的学校、医院、道路、商超等设施再跟上，慢慢引导民众过来，这就成为了城市扩张的方向。

（某开发新区新建的高层小区）

至于原来二三十层的老小区，大概率都会租给外来打工者，对于租户来说便宜，对于房东来说，自己住在新区，美滋滋的收租。

二、随着房龄的增长，房子大概率走向20年后：成为老旧小区，有钱的住户逐渐搬走，老人开始往下层走，这时会搬进很多打工者租房，一部分成了空房，房价已明显低于市场价。

30年后：修修补补是常态，房价低也不好卖，搬走大部分人，置换一批便宜买二手房住进来的新住户。这时，拆迁重建的念想在个别业主心中萌芽。

40年后：一些低质的楼盘有了危楼的趋势，此时搬走的人更多了，一些成了无人区，一些仅存租客了。同时，先进派和保守派的业主就拆迁重建上会出现较大分歧，地段好的小区甚至已经有开发商主导沟通协商了。

40-50年：业主备受煎熬，一面是高昂的维护费用，一面是补偿给开发商昂贵的费用（后面会讲到为什么）。

这阶段各方利益掺杂，重建逐渐进入实质阶段，各方都在楼层选择、户型分配、补偿金额等切身利益问题互不相让。

（正在重建的高层小区）

50年及以后：进展顺利的小区招标重建，进展不顺利的小区依然僵持，业主依旧煎熬。政府开始重视，面对僵持不下的多方利益，只能沟通维稳。

平日里也能看到很多报道，老小区僵持拆迁过程中出现很多奇人怪事，上访的、拉横幅的、跳楼的，层出不穷，但随着楼龄增长，各方利益在招商、临时居住、赔偿等漫长的拉扯中都将趋于一致。

（正在拆除的老旧房子）

三、老房子未来该怎么处理？1、开发商不会拆

做过房地产的都知道，开发商都把资金用到了极致，没有乱用的钱，几乎没有现金流，比如万达、碧桂园、中梁等知名房企，都是高负债率。这也是很多楼盘烂尾的原因。

不拆的原因很简单：①开发商没钱，根本拆不动。②即使有钱也不值得拆，不挣钱。③拆起来太麻烦，居民也不愿意拆。④市中心沦为老旧城区，城市发展热点不在这里，更没必要拆。

与其耗费无数人力物力，不如将中心转移 到周边地区，带动地区经济发展。

2、少部分改造为地标性建筑

这也是政府出面做亏本的买卖，如果有硬性要求，需要在老旧房子上修建纪念馆或地标性建筑，比如必须将北京鸟巢搬到城中村，那肯定无条件的搬迁。

（政府征收老旧小区拆除）

3、大部分建筑将是修修补补

很多老房子都没有物业，此时只能政府出面做基本维护，年轻人逐渐搬走，高层逐渐往下层轮换，直到最后只剩下老人留守。百年后，老人去世，房子荒废。

值钱的地皮，政府出面回购，推平重建其它建筑，不值钱的地皮，政府也不管，任它自由发挥，彻底沦为无人区、废城。比如有名的鄂尔多斯鬼城。

不过，国家也出台了相关政策，用于老旧小区的改造加固。

根据2020年7月20日国务院办公厅公布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，里面明确指出：到“十四五”期末，也就是2025年前，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

改造任务主要包括：老旧小区内部设施的改造（如公共设施、下水管道、消防器械、顶楼防水、电线重排等）、外部设施的改造（如安装电梯、粉刷外墙、拆除违法建筑等）、环境的改善（如增值绿化、增加活动器械、开设便民超市等）。

（老旧小区正在加固、修补）

虽然这项工程普遍针对多层建筑，不过，随着国家政策的完善，相信以后的高层建筑也会纳入改造方案。

四、为什么不处理?我了解到，拆迁都遵循这条规律： 把容积率低的（平房、六层及以下多层、棚改区等）住宅拆了，盖成容积率更高的高层。

地还是那块地，容积率高就意味着有更多的建筑面积，能住进更多人，有利可图才是开发商拆迁的动力。旧城改造多是这样，把平房（容积率1）拆了盖成高层（容积率3.5），提高了土地利用率，开发商赚了，政府赚了，居民也赚了。

（容积率只能达到3.5的高层建筑）

我们熟知的100米33层建筑，它的容积率即为3.5左右，这块地已经用到极致了，开发商已经盖不上去楼层了，开发商不是做慈善的，哪个开放商敢拆迁？

有不怕亏损的开发商，还有怕亏损的住户，容积率提不高，市场价持续增长，同为33楼的新旧房子，除了开发商的赔偿外，原来的住户肯定是要倒贴钱，才能住进新房的。

我咨询过房产界的朋友，他做过多宗土地开发的测算，即使纳入了房价增幅，大多数开发商也只能承受2-3层小区的拆迁，那些超过30年房龄超过5层的小区，就拆不起了。

所以说，拆不起，拆不动，不敢拆，除非建筑技术发生革命性变化，否则，修修补补又三年恐怕才会是未来的常态。

五、未来发展趋势？不是危楼永不拆，将是未来发展趋势，除了修修补补外，我实在想不到这些老房子还有什么好的处理办法。除非国家出台政策，地方政府出面，才可能让这些老房子有妥善的处理办法。

（政府画圈拆除的危楼建筑）

六、写在最后总体而言，高层住宅的房龄到了，大部分都维持修补现状，少部分拆迁，居民倒贴钱。

所以为了居住体验良好，建议买房者在关注地段、升值空间、学校、医院等因素外，建筑质量也很关键，毕竟一辈子的事情，后期扯皮很让人头疼。

也希望我们国家的贫富差距越来越小，人人迈入小康社会，人人拥有多套房，就不会出现抗拒拆迁、抗拒重建等类似的悲剧了。

你们认为呢？

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