梦湖

AAAA级旅游景区

梦湖位于抚州市临川区城西、钟岭街道办事处境内，上接凤岗河下通抚河，历史上属十年九涝、洪灾泛滥的低洼地。每当春夏雨水之季，方圆几千亩洼地受淹，危及市民的生命财产安全，就连“东方的莎士比亚”汤显祖对家乡洼地也只能望水兴叹，寄梦而已。2007年4月，市委、市政府按照防洪排涝、资源利用、生态补给、城市景观综合效益的要求，对梦湖洼地彻底改造。对上游凤岗河进行疏浚，将梦湖洼地建造成人工湖。

梦湖是抚州城区历史上最大的地方性水利工程，是抚州市为做大做美城市，提升城市品味，完善城市功能，改善城市人居环境而实施的一项重点工程。城市建设资金有限，市委、市政府巧借市场之手，绘制城区建设的鸿篇巨著。承接梦湖开发建设任务的市永宸置业发展有限公司对工程的规划设计精益求精，充分体现抚州博大精深、源远流长的地域文化特色，并与现有自然、人文景观交相辉映。

据工程负责人介绍，梦湖工程自去年开工以来，第一阶段目标堤防工程于2007年11月底全面完成；第二阶段目标护坡、防渗、闸门、广场绿化等工程，于2008年6月底完成；第三阶段目标包括梦桥、浮桥、道路、沿湖绿化、游步道、梦岛亭子、环湖景观灯工程建设于8月底竣工。

为美好而来|梦湖孔雀城 北部区域C位崛起！丛台产业新城迎新地标

随着“京津冀一体化”战略的推进，邯郸中心城市的作用越来越突显。邯郸也逐渐成为一个集人流、物流、信息流交汇，具有活力的、引领周边发展的经济引擎。

丛台产业新城位于邯郸市中心城区北部，规划总面积约30.9平方公里，东至京港澳高速公路，西至南水北调中线总干渠，南至北环路，北至青兰高速。是京津冀向南延展发展的必经之途，未来也是带动周边地区的发展的必要区域。梦湖孔雀城位于丛台产业新城区域内，周边荟萃五大公园，并且外部公园与社区内部约15000㎡园林相融相合，呼应社区外的公园栖息空间。

丛台产业新城的生态优势十分的突出，北湖公园湖面面积达4平方公里，约6000亩，而且邯郸丛台区政府已在滨河大道沿线完成绿化面积610亩，在区域内规化建设三大公园——邯郸商务公园、滨河门户公园、北湖公园。可以想象到，在坐落于北部区域的梦湖孔雀城中生活是怎样一种光景：清晨，打开窗户，清新的空气从脸上拂过，感受着湖风轻柔的问候；下午，与孩子们在湖边，依偎碧波荡漾，倾听笑声笑语；傍晚，和爱人一起沿着湖边散步，聆听月光小夜曲。周末的时候，约三五个好朋友感受湖光山色，在湖边喝茶，谈生活，逐理想……住在湖边，仿佛时间的脚步也放慢了。

新城的崛起离不开先进的规划，离不开产业的支撑和知名企业落户带来的经济实力，可以说丛台产业新城就占据了最好的时机、地理位置和人。丛台产业新城是邯郸打造京津冀世界级城市群区域性中心城市的重要举措。梦湖孔雀城，搭乘丛台产业新城雄厚发展根基，以“宜居住区引领者”的角色，矢志打造湖居生活。做好生态规划，科学梳理周边自然河流、林带、公园，保护大型生态地板，许多交通主干道与城市无缝衔接，入则宁静自然，出则璀璨繁华。

丛台产业新城是邯郸培育战略新兴产业推进供给侧改革的重要平台，从产业支撑上来看，其主要以电子科技、特色商街、水系公园和产业园区为主，和东部商务区相比，作为生态福地的产业新城，也更容易聚集大量人口，给北部新城带来价值提升。梅耶·罗斯柴尔德曾经说过：“你是谁不重要，重要的是你和谁在一起”。梦湖孔雀城站在时代人居稀缺的背景下，择址稀缺城市资源，坐拥邯郸新城心，一栋房子五个公园，推开窗感受梦湖的美好，打开门与志同道合的朋友开展强强联合的契机。

丛台产业新城大力推进生态文明建设，致力打造宜居宜业新城，梦湖孔雀城，以地块中心的超大景观为中心进行布置。毗邻北湖，优美惬意的北湖风光，居住于此，一边享受美丽北湖风光，一边享受都市繁华生活。想必梦湖孔雀城未来建成之后，必将成为北部新区的一座新地标。

梦湖CBD，能否改写经开物流园发展现状？

城市为什么要规划新区？

简单来说：就是追求城市功能和美观的整体协调

往深了说：城市要发展，社会要进步。寻找城市发展新坐标，发掘新动能，激发新活力

新区往往承担了发展的重任，承担了更多的责任和使命，是城市对外展示的形象窗口，承载了让生活更美好的重大使命。

每个新区都有其核心功能板块，以此为发展引擎，驱动组团整体向前。

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日前，郑州国际物流园区，梦湖核心功能区规划征集方案正式亮相！

方案1：

方案2:

方案3：

征集设计方案：国内外知名规划设计机构，GUDGroup、德国ISA意厦国际设计集团、北京清华同衡规划设计研究院、上海复旦规划建筑设计研究院等；

受邀评审：时匡等国内规划、建筑、交通、市政等领域的知名专家。

郑州又一核心板块亮相。

同样算是大手笔，同样也有湖（梦湖），不知此次，梦湖能否改写国际物流园的发展现状？

就像如意湖改写郑东CBD；

北龙湖改写金融岛；

象湖改写白沙；

常西湖改写中原；

蝶湖改写滨河；

......

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经开国际物流园区，建于2010年9月，十年快过去了，作为主城新区之一，活的还不如郑州近郊板块，像绿博，南龙湖...

人气不足，热度没有，配套更别提~，国际物流园区靠什么破局发展？

郑州国际物流园区核心功能区——梦湖核心区，提上日程。

总规划面积2.31平方公里。带动范围西至龙翔街、东至万三公路、北至启航路、南至郑民高速，面积约70平方公里。其功能定位为国际物流园区现代物流、先进制造业的产业配套区，核心产业为总部办公、酒店商业、文体休闲。

高水平的规划设计，高质量推进国际物流园区核心功能区建设，着力打造城市经济发展的支撑点、城市建设的新亮点和城市结构的关键点。

主要还是为产业服务配套，打造现代物流、先进制造业的配套服务区，居住定位始终一般；

可以肯定的是，国际物流园未来将围绕梦湖核心功能区展开建设，梦湖核心板块发展要优于国际物流园的北部和西部。

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接下来，我们需要把经开国际物流园区进行分割，对园区每个组团进行详细的解析，哪个组团有机会？是不是机会点？

如图：

把国际物流园区分南北两个组团开发，分别为物流北组团，物流南组团——即梦湖核心组团。

国际陆港组团：处于郑州自贸区规划空间内，东接经开老城（住宅2万/㎡），北临高铁商务片区（基本也是2万+），南靠滨河新区（1.65+），区域位置交通，都相对优越；

自驾去东区也就10分钟，去CBD，去机场也就20多分钟，加上地铁3号线年底通车，对该组团又是一利好；

目前片区在售楼盘，正商汇航城，孤盘开发，共分两期。

一期佳苑4栋纯高层，二期汇航雅园三栋住宅高层+4栋公寓高层。很显然，二期的居住舒适度没有一期好。户型区间91-120㎡，都是三室设计，也是个大户型刚需盘。

目前均价13500元/㎡，片区也没有可参照的楼盘，参照经开老城，东区，滨河，均价看着还挺香。

地带讲起来高大上，但是当实地考察后会发现很尴尬，算是三不管地带，周围工厂林立，附近没有大型超市，没有学校，基本无其他住宅小区，未来这7栋楼可能是唯一的人气！

物流北组团：相比就没有物流西组团地段优越，组团外围只能依托白沙绿博发展，而白绿已自顾不暇，红利外溢更是纸上谈兵；

组团内也是各种物流园，建材，宇通重工，双汇，精益达等企业，生活配套也是基本无，居住氛围不佳，没有一些 利好政策倾斜；

目前在售楼盘，万科溪望，金地名悦，碧桂园峯景，绿都·东澜岸。

项目整体均价在1万-1.1万/㎡，甚至有些房源不到1万，房价最不抗打的组团；

其中，某个项目2018年首开，精装均价在13350元/㎡，现在均价在11000元/㎡，降价幅度超2000，降价幅度近20%。

梦湖核心组团：西靠滨河组团，南依航空港区，在郑州一主一城战略下，作为连接纽带，未来也会享受到红利外溢；

打铁还得自身硬，环境不好时，自救才是王道，梦湖的核心功能或许就体现在这，以此为发力点，带动组团向前奋进；

如图：数得上来的配套

在售楼盘，保利金茂时光悦。

6月25日，端午节项目首开，推案体量151套，去化约92套，去化率61%；

区域价格再次被定义，均价不过11000元/㎡！

区域价值梯队，国际陆港组团>梦湖核心组团>物流北组团

区域价格梯队，国际陆港组团>梦湖核心组团=物流北组团

区域配套梯队，梦湖核心组团=国际陆港组团>物流北组团

揉合来看，目前住宅主要集中在物流北组团和梦湖核心组团，尤其是梦湖核心组团，去年一年，已有6家房企密集拿地。

如图：拿地价综合对比图

绿都地块是由原宇通地块土地变更，不具备对比意义；

2017年同期进场的万科，碧桂园，金地均以市场熔断价拍得地块，楼面价超5100元/㎡；

2019年，两年过去了，梦湖核心区的土地拍卖基本以个位数溢价摘得，整体楼面价约4500元/㎡，地价降了；

其中，17号地还经历流拍复拍，最后由经开管委托底，中建操盘；

片区更加核心的土地位置，郑州难得一遇的净地，没有哄抢，就这样低价成交；事出反常必有妖。

区域价值，市场变化，产品去化难度等让拿地变得愈加谨慎！

如图：项目综合对比图

对比价格，2018年中旬，金地，碧桂园，万科相继入市开盘，随着首开的不理想，到现在越卖越便宜，越卖越难卖，某项目价格降幅超2000，降价幅度近20%；

本想靠精装溢价，没想到却成了价格战上的绊脚石；

路劲正荣悦东园、星联樾棠、兴港和昌凌云筑、中建·澜溪苑，英地项目也都蠢蠢欲动，片区今年的新盘若集中入市，必定又是一场价格厮杀。

对比产品，除金地，绿都设计的有89㎡的小户型，像万科，碧桂园小三房分别是95㎡，98㎡起，四居基本都在140㎡左右，整体户型还是偏改善的；

保利金茂时光悦，规划产品70㎡两室一厅一卫，89-110㎡三室两厅两卫，128㎡四室两厅两卫，70的小两房，89的小三房，双卫设计，128的小四房，四开间朝南，户型相对都很紧凑；

前车之鉴，89㎡的小三房比大户型能高500-1000元/㎡，120㎡以上的去化一般，140㎡以上的根本去化不动；

对比结果就是，这是一个产品越做越刚，价格越做越敏感的 的区域，好产品+严控总价，或许还有出路。

2016年那场“大火”，蔓延至今，让很多人为之疯狂，购房者购房杀得眼红，房地产企业亦如此，抢地抢得眼红，不免高位站岗者。

2016过去了，我们很还怀念它，因为回去可以做很多正确的选择，同样能避免很多的错误。

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2020来了，是极近特别的一年，每个区基本都是自顾不暇，依靠外围外溢几乎无可能，只能自身求解。

梦湖正在开挖，规划设计方案也已亮相，同样高规格的规划，梦湖CBD复制郑东新区如意湖CBD，能解套发展吗？

未来随着更多的住宅地块释放，开发商聚集，能撬动片区的未来吗？

我回答不了。

现状可以回答，依然是厂房林立，大车呼啸而过，生活配套欠缺，公共交通匮乏，规划的13/14号线不知何时开通等

若不是地缘性客户和周边的产业群客户，其他区域刚需客户或者投资客户不建议购买。

先看一张图：

发展周期太长，十年，依然有大量空白地带，速度缓慢真的不是嘴上说说。

经开物流园区向来是东南区域的价格洼地，毕竟和周边环境及地理位置脱不开关系；

地缘性和周边产业群客户可以买来自住，距离单位近，价格便宜， 梦湖可以作为首选，有些项目需要注意的是房本到底是经开户口还是中牟户口，升值估计要等很久了。

但我愿相信随着各大开发商的入驻，证明区域的未来和空间还是有的，只不过目前的环境下太需要时间去证明了。

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