海上明悦，沙田这个投资盘
沙田镇，北连水乡片区南接厚街虎门，同时也是串联东莞与广州南沙的桥梁，这为沙田楼市发展提供了机遇。
对比虎门3万+、长安4万+的房价，沙田是毫无疑问的房价洼地，性价比较高。
这一期的主角是海上明悦，一个典型的投资盘，下面跟着楼哥详细了解。
01 现场实探打开地图，海上明悦选址港口大道与明珠路交汇处， 属于沙田临港产业片区。
据市自然资源局发布《沙田镇虎门港近期建设规划》文件，自2019年起，以虎门港核心，利用港口综合配套和保税物流中心的优势，发展贸易、物流等服务业。
同时谋划高端新型电子信息产业，整合滨海岸线资源和城镇空间资源，形成配套完善、生态宜居的品质镇港区。
这份规划文件很好解答了沙田楼价出现明显涨幅，虎门港产业核心区被纳入重点建设区域，强而有力的政策能直接带动楼市发展。
上一期楼哥考察碧桂园柏丽湾二期，沿途经过沙田镇中心，城市综合片区的发展已迈入正轨，政务、商业、教育等各类资源都齐全了。
项目营销中心设在虎门港企业总部大厦旁，说实话，当时楼哥心里落差还是比较大的。
感受最深的一点，虎门港产业核心区停留在初级阶段，这里只有港口、码头、物流，显得十分荒凉，距离理想蓝图有不少距离。
楼哥实地考察发现，距离项目400米范围内，几乎没有生活配套，诸如便利店、餐饮店也找不到。
北边不到100米就是堆场、钢筋加工厂，南边则是闲置已久的政府储备用地，卫生死角较多，视线欠佳。
港口大道、明珠路路况比较复杂，来往的大货车、泥头车、货车数量很多，届时小区居民会面临噪音、尘埃等困扰。
回想起来，即便周边配套和环境没有亮点，但海上明悦依然取得开盘售罄，主要原因有两个：
1、物以稀为贵。沙田大多数住宅项目分布在城市综合片区、南部居住片区，根据虎门港土地规划，只有两块住宅用地，一个是融创云玺湾，另外一个则是海上明悦，两者仅一路之隔。
2、优质投资盘。项目具备一定投资属性，赌的就是虎门港产业核心区规划，一旦落实，物业价值将是一片新天地。
3、交通便利。沿着港口大道，可前往沙田镇中心及东莞市区；约2公里便是南沙大桥，可抵达广州南沙。
02 项目测评海上明悦，这是由世茂、卓越、金地联手打造的住宅项目，自土拍的时候就已经备受市场瞩目。
这是一个大型纯住宅项目，占地面积达到50374平，但总建面只有168281平，容积率为2.5。
整体规划6栋高层洋房，9栋小高层，另外还包括1栋安居房，合计1274户。
停车位方面，项目提供了1260个车位。
内部配套，小区自身没有规划幼儿园，只有绿化园林、儿童公园等配套，目前项目还处于施工阶段，具体效果不得而知。
楼哥实地考察发现，项目地块不规整，西南内凹位置为独立地块，现状为独栋公寓。
另外，7栋、16栋直对南侧政府储备地块。
03 户型测评主力户型为建面约85-98平的高层洋房、取精装交付；建面约100-120平的小高层，采取毛坯交付。
先看看84平的三房，做到“麻雀虽少，五脏俱全”，对于年轻刚需客户来说，购房压力会小一些。
非要挑毛病的话，那就是受困建筑面积，主卧没有独立卫生间，对于人数较多的家庭比较不友好。
接下来看看98平的三房，集中在1至7栋，在观景阳台可以看到绿化公园以及隔壁的融创云玺湾。
厨房、独立卫生间、公共卫生间设在室内凸出角落，做到干湿分离。
全屋共有7个飘窗，总得来说，这个户型的综合表现是不错的。
101平的三房，整体是横厅设计，私密性强，每户都是电梯独立入户。
该户型都是南北朝向，采光和通风很出彩，布局很紧凑，过道几乎不占用面积，不设入户玄关。
另外，最小房间尺寸为2.9米，并且与阳台相连，居住舒适度较高。
04 周边配套正如楼哥上文提及，项目附近没有商业配套，海上明悦作为纯住宅项目，自身也没有规划商铺，届时业主日常生活会很不方便。
商业配套还需要依赖镇中心商圈，君汇缤纷城、东港城商业中心、万隆购物广场、约克时代广场，上述商业都距离项目5公里开外。
至于南边的政府储备地块，楼哥获悉土地性质为商业金融业用地，未来不排除会打造成商业体，不过具体方案目前还没有出台。
生态娱乐方面，项目东南边约400米就是穗丰年湿地公园，业主可以在休闲时间前往徒步骑行。
教育配套薄弱，距离项目最近的是沙田镇第一小学、第一幼儿园，距离超过2.5公里。据销售介绍，未来融创云玺湾南侧约300米将会兴建一所小学，不过具体时间和方案未知。
总得来说，在未来2-3年的时间，业主都要忍受各类配套欠缺的困扰。
05 新房供应目前滨海湾片区在售或待售的项目比较多，面对如此丰富的选项，作为消费者，应该如何挑选？
下面看看楼哥整理的滨海片区部分新房表格：
整体来看，沙田新房供应比较紧缺 ，在售待售项目有3个。
在售的碧桂园柏丽湾二期，均价在2.6-2.7万/㎡这个区间。
如想了解这个楼盘详细报道，戳《楼哥踩盘：碧桂园柏丽湾二期，这江景盘该不该上？》
待售的碧桂园狮子洋二期，位于滨海湾新区与东莞港交汇中心，紧邻狮子洋，享受海岸线。
上周推出16套紧凑型别墅，备案均价约4.1-4.2万元/㎡。
06 楼哥点评滨海湾新区肩负着引领东莞产业转型升级的使命，东莞三大经济发展引擎之一。目前滨海湾新区已引进超过2800亿元产业投资，预计将会吸引约70万人才前来就业。
目前沙田镇吸引思贝克、宜家、沃尔玛等大批企业入驻，经济框架已经搭建完毕，一度是房价洼地的沙田成为置业群体的重要选项。
对于海上明悦，楼哥想说的是：这是一个典型的投资盘。
从自住角度看，项目周边配套不足，居住氛围一般，需要时间改善提升。
从投资的角度看，倒是值得一试，在滨海湾新区及相关政策的推动下，虎门港产业核心区所获得的推力是巨大的。
如果未来几年规划能够按部就班落地实施，那么海上明悦的价值将会上升到一个新高度。
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