龙潭寺还是主城的“价格洼地”吗?
从一环到三环再到五环，乃至成都经济区环线高速，成都，是一个环状为主发展的城市。以三环为界，基本圈定了传统主城的范围。然而，三环内可开发土地愈加有限，不想走出传统主城的购房者一直在寻找标的，而龙潭寺板块，此前被视作“价格洼地”，预算有限的刚需或刚改陆续进驻这个区域。此前的中铁建北湖国际城、华宇旭辉锦绣花城、恒大锦城、绿地悦蓉公馆等收获了大批购入者，彼时一手房价1.1万-1.3万元/平米。
不过，此后几宗高价地的拍出，尤其是隆基泰和以14500元/平米楼面价拿下龙潭寺69亩宅地，加上区域规划的更新和城市界面的改善，一手房价随之水涨船高。定位高端改善的项目，也有带装修卖到约2万/平米的。同时，产品形态发生变化，大平层、洋房乃至叠拼等产品入市，将区域准入门槛提高。据悉，目前龙潭寺板块已云集了万科、保利、恒大、绿地、中粮、中铁建、首钢、金融街等房企，目前在售或将售项目不在少数。不过，区域房地产市场热度依旧偏低，仍需较长周期培育，未来潜力可期。
▲龙潭寺板块项目分布示意图 中铁建西派泊玥西派泊玥占地约53亩，7栋住宅呈围合式布局。中庭水景占约70%，设计了3个湖心岛，每一栋楼也分别形成一个独立的半岛。项目于8月6日取得8/10号楼预售证，推售150套房源，均价15014元/平米，其中，装修标准5088元/平米。8号楼4T3，10号楼2T2，产品为160-180平米的大户型。
▲中铁建西派泊玥楼栋分布图
首钢蓉城里项目最大的特点在于S形布局，后期入住体验具有优势，推窗可见北湖，景观视野较好。此前价格为清水1.15万-1.4万/平米，目前住宅房源已经售罄。万科锦园项目占地约82亩，容积率2.0，打造产品为8-11层、1T2的纯洋房（无底商）。整体布局坐北朝南，加之区域上风的位置，空气流通和视野范围可以得到保障。万科锦园拿地楼面价9008元/平米，于今年5月和7月分别取证，共推售600余套房源，加上装修，价格19302-22607元/平米。
▲万科锦园实景图保利珑堂里院与万科地块条件类似，项目占地约54亩，容积率2.0，打造的产品是典型的“高低配”，包括3栋高层，13栋叠拼。今年7月保利珑堂里院取证，推售238套房源，其中高层94套，叠拼144套。高层装修总价175万起，单价16297-18397元/平米；叠拼清水总价298万起，单价16544-26500元/平米。刚改客群，可考虑保利高层产品。对居住舒适度要求较高，且预算更充足的，可考虑万科锦园。尽管面积段类似，但万科洋房仅有8-11F；且同样为约105平米户型，保利做成了三房，万科只做了两房，舒适度相对更高。
▲保利珑堂里院实景图中粮珑悦锦云项目于去年12月第三次取得预售证，推售202套房源，面积段135-175平米，带装修价格15956-23410元/平米。中粮珑悦锦云的跃层与保利珑堂里院的叠拼为竞品。产品上，保利的层高6层，中粮的14层。价格上，保利的单价16544-26500元/平米，面积173-180平米，280多万可上车；而中粮的148-175平米户型，最低总价约281万。同等价位中，显然保利的居住舒适度更高。
▲中粮珑悦锦云实景图金融街融府2019年11月，金融街拿下龙潭寺一宗约55亩宅地，楼面价10900元/平米。地块容积率2.0，产品由4栋多层、4栋小高层、3栋高层组成。目前暂无项目开售信息。
▲金融街融府实景图跨过东三环，还有同森翠叠森林、隆基泰和69亩项目待入市。其中，同森翠叠森林地块仅21.6亩，容积率2.0，楼面价10400元/平米。地块有河景，南面为成都石室中学（北湖校区），但北面有铁路线。而隆基泰和69亩地块，在2020年5月19日，以14500元/平米的楼面价，58%的溢价率成交。目前同样未有项目开售信息。而整个龙潭寺板块的二手房，房价在1万-1.6万/平米，有品牌、相对新的小区，比如中铁建北湖国际城、金科天籁城、保利林语溪等，二手房价基本在1.5万/平米左右。
▲龙潭寺板块部分项目二手房价（截图自链家）而龙湖丽景、东润豪庭、上古天地等小区，二手房价则在1万-1.2万/平米。
▲同环线部分板块二手房价（截图自链家）整体来看，对比成华区其他区域，龙潭寺板块的二手房价相对较低。
在1991年划归成华区后，龙潭寺板块从“老工业+大农村”，经历了从“都市工业”向“总部基地”，再到“总部经济城”的三次转型跨越。最初，其东西南北四面的铁路，及区内的钢材城等，给人的整体印象是货车多、铁路多、灰尘扑扑，与宜居还有一定距离。在总部经济城乃至新经济功能区规划出炉之后，区域开始有了美好蓝图。·升级整体规划龙潭寺的整体打造正在因规划而改变，政府目前对龙潭寺的总体规划为“一轴”、“四片”、“三带”。“一轴”是新成华大道商务商贸轴。“四片”是包括新北湖片区打造适宜居住、旅游、休闲国际生态社区；现代商务商贸区打造国际化居住中心、商务、商贸中心；总部经济城区打造中西部地区总部经济城；外环片区打造集生态观光、影视摄影为一体的环城生态区。“三带”是三环路生态带、东风渠生态带、沙河生态景观带。其中，除了产业规划和布局，较多的内容在于生态社区和生态带的打造，在发展经济的同时，更注重环境的打造和改善。·转型产业结构根据《成都龙潭新经济产业功能区五年行动计划（2018—2022）》，将高水平建设龙潭新经济产业功能区，打造国内一流、国际知名的“新经济·生态城”。具体到产业，便是围绕数字经济、智能经济、共享经济三大新经济形态，利用资源禀赋、人才储备、产业基础等比较优势，加快打造数字通信、智能机器人、检验检测三大产业基地。同时，加快完善龙潭总部新城酒店公寓、医院、学校、道路等城市功能和环境优化。
▲龙潭新经济产业功能区效果图（图片来源；成华区政府官网）“如今，龙潭总部新城三大主导产业集群效应初显，数字经济产业集群聚集企业215家，智能经济产业集群聚集企业108家，共享经济产业集群聚集企业177家，为构建产业生态圈奠定了坚实基础。”龙潭总部新城管委会相关负责人介绍说。到2022年，实现新经济能级由“弱”到“强”的全面跨越，总部新城营业收入达到1000亿元以上，全口径税收突破50亿元，集聚新经济企业数量超过1000家，引进培育独角兽企业至少1家。·落地城市配套事实上，从区位来看，龙潭寺地处东北三环，地理位置并不差，但跟主城同环线板块比起来仍欠缺很多，其中一个原因便是区域迟迟未通地铁。
▲图据《成都轨道交通17号线二期工程环境影响报告书（征求意见稿）》根据成都地铁线网规划，区内将有地铁8号线二期、17号线二期等线路经过。其中17号线二期已于去年12月开工建设，龙潭寺板块涉及航空西路、龙潭商务区、高洪村站。
▲建设中的地铁17号线二期航空西路站
8号线一期通到东北三环内侧的十里店，目前全线轨行区已完成，预计今年底开通。8号线二期已于今年5月启动建设，龙潭寺板块涉及龙潭立交、桂叶路、龙潭寺东等5个站点，其中龙潭寺东站为TOD。
▲图据《成都轨道交通8号线二期工程环境影响报告书（征求意见稿）》值得注意的是，龙潭寺东TOD是成都首批16个TOD项目之一。已完成备案，待建设。
▲成都首批16个TOD项目区域分布（图片来源；成都轨道集团）该项目整体定位为“文旅成华荟萃城，公园城市乐活区”，巩固成华大道文化创意发展轴建设，打造高品质人才生活及服务中心，服务周边产业功能区域。最新消息是，该项目已获得一张建设工程规划许可，含超过16万方TOD住宅。
▲龙潭寺东站TOD效果图（图片来源；成都轨道集团）实际上，如果驱车由龙潭寺出发，大约10公里可达建设路、猛追湾，15公里可到春熙路。如果地铁8号线二期和17号线二期开通，去IFS、太古里、东郊记忆、339、兰桂坊等，将更加方便。区内医教资源包括，石室中学（北湖校区）、成都三十八中、电子科大附小（龙潭校区）、机关26幼儿园（龙悦分园）等。同时，有市二院龙潭医院在建，预计今年底开始运营。
▲建设中的市二院龙潭医院·提升宜居属性分三期打造的北湖生态公园，一、二期已经对外开放，待三期全部竣工，公园面积将达到4000余亩。一定程度上弥补了龙潭寺板块曾经作为老工业区的短板。
▲北湖生态公园效果图（图片来源；成华区政府官网）另有面积160余亩的熊猫体育公园，修建了小球综合馆、400米标准跑道田径场、标准游泳池、室内外网球场及篮球场等体育设施。随着环城生态区规划的出炉，龙潭楔作为“四心七楔”中的一楔，也将以“文化+”为主题，依托城绿相融的空间格局，差异化补强城市功能。据悉，龙潭湿地公园计划年内建成。
▲成都市环城生态区用地布局规划图这三个公园分布在龙潭寺板块的北面和东面，另有轨道交通绿带线性公园——铁路生态公园，紧邻地铁17号线二期高洪村站的龙潭新区公园也正在建设中。今后区域居民健身跑步、带娃遛宠、周末休闲的体验将更加美好。还有一点，地处主城东北的成华区，是成都的“上风上水口”，每天都呼吸着到达成都的“第一口新鲜空气”。此外，区内还有沙河和东风渠这两条重要的河流贯穿全境。▲地处上风口，空气质量好于主城与城南
不过，值得注意的是，目前区域的美好蓝图还没完全兑现。眼下，除了“4S店集中区”和“国莎集团”两张稍微拿得出手的名片以外，龙潭寺跟“总部经济城”还有比较长的路要走。·整体城市界面有待改善由于总部新城铁路以西区域八横八纵16条道路基本为2003年-2009年建成，道路破损老旧严重，街区景观、滨水绿地、慢行步道等建设较为滞后。2018年，总部新城推进铁路以西区域16条道路综合整治工程和3条河渠约389.5万平米道路、绿化、景观提升工程，现已率先启动航天路等7条道路及马鞍山排洪渠建设。 ▲区域仍有大量汽修厂、4S店·商业配套“腿短”跟不上目前区内综合商业包括六合广场、星悦广场（以前叫上古天地）、富润生活广场等，满足基本的生活需求没有问题，但区内缺乏大型品牌综合体。据公开消息，龙港钢材市场预计将于2021年一季度前完成拆除搬迁工作，预计将规划为商业用地。写在最后如果自住，价格涨上来的龙潭寺，无疑将让购房者付出更多购房成本。如果投资，应该看到，2024年地铁开通后其增量绝对值也不可小视。问题在于看不看好区域，以及愿不愿意等。总之，根据规划，龙潭寺板块将打造一座集“生态旅游、现代产业、总部经济、健康宜居”四位一体的龙潭新城。加上同时与中优、东进、北改三方面的政策红利有关联，所以，区域各方面的改善也是实实在在发生着的。
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