板块轮动下的龙潭寺，摆脱了至暗时刻（下）
本文约12400字，详细分析了龙潭寺的前世、今生和未来。码字不易，还请理解。
前面我们通过政府意志，产业定位以及商业、交通、教育、医疗等配套角度来粗略分析了龙潭寺的现状和未来，得到了不少朋友的支持，在此统一表示感谢。如果还没阅读上篇的也可以直接点击《板块轮动下的龙潭寺，摆脱了至暗时刻（上）》来回顾一下。
今天，我们试图从土拍历史的角度切入、回溯龙潭寺这版图上，那些先驱们战斗过的痕迹。
总体而言，本篇涉及到龙潭寺土拍历史、售罄新房往事、在售新房对比、待售新房分析、二手房点评、未来土储地图、板块突破点等内容，这对龙潭寺老炮或者新晋成都人，都会有一个全新的体验。
我们知道，龙潭寺早年除了安置房，一些中小开发商也曾在此披荆斩棘，但并未名声大噪，反而表现平平，甚至不乏烂尾楼的出现，一度成为龙潭寺的特定标签。
但时间来到2015年，时代变了，弹药充足的实力开发商们乘风破浪，陆续看上了这片乐土，包括中铁、华宇、旭辉、恒大、绿地、保利、中粮、万科、城投、金融街在内的资本家们，敏锐地嗅到了金钱的味道，纷至沓来。
我以前说过，当一个板块出现了大量品牌开发商扎堆的时候，意味着它开始了板块轮动。成都目前还没有哪个板块聚集了十余家房企却依然还死气沉沉的情况。
政府要卖地，会努力打造好城市配套基本面；开发商拿了地，会努力打造产品，营造市场氛围；购房者买了房，人气聚集，产业辐射，会形成持久的中坚力量。纵观近年的武侯新城、大源、锦江生态带、三圣乡乃至大丰，犀浦，万家湾，无一不是这样的逻辑。
从政府的供地角度来看，龙潭寺的卖地节奏一直在线，从2015年至今，已成功拍出15宗地，总面积达到了1384亩。楼面价也从当年2560元/㎡的白菜价，一路飙升到了如今的14500元/㎡，这仅仅发生在4年多的时间里，粗暴地说，涨幅达到了466%。
△近5年龙潭寺土拍记录表
对这15宗地，我们可以分为三类：已售罄、在售、待售（含未动工）。
1、粗犷发展下的北湖板块2015年的成都，处于躁动前夜，中铁审时度势，拿下了北湖片区136亩大盘，加上早几年它在这儿的持续囤地，最后汇总打造成了现在的中国铁建北湖国际城。
2017年底，成都第一个摇号的楼盘，便是它。当时这一批次精装修是1.1-1.2万，吸引了上千摇友，现在早已清盘，二手房均价大概1.6万。
而它最新的大平层产品，中国铁建地产西派泊玥，打着西派系的名头，精装单价却只要1.5万（1.4-1.62万），虽然都是大户型（160-186㎡）高总价，却依然引来众人疯抢。
2020年8月初，西派泊玥最后的8、10号楼拿到预售，摇号数据显示，刚需中签率24.66%，普通中签率则只有7%。
△西派泊玥楼栋分布图
事实上，西派泊玥并非今年才如此抢手，从2018年底开售以来，摇中率一直低于100%，只不过当时其他的网红盘神盘光芒万丈，掩盖了西派泊玥，而如今神盘趋近绝迹，西派泊玥自然登上话题榜C位。
所以售楼小姐不堪其扰，直接回复：已售完！已售完！
既然已经售完了，也不影响后续，可以多掰扯点。“西派系列”是中铁的高端产品，与旁边的刚需产品“国际系列”形成了鲜明对比。虽然250万的总价放在这里显得相当冒失，但只要有Top1%的买家清空，就完全不需要在乎其余99%的看客。基于此，西派泊玥是成功的，成功地给了普通围观者一记耳光。
很多时候，我们上篇提到的教育啊、地铁啊、商业啊这些配套，在当下的豪改购房者来说，毫无意义，虽然让人感到不可思议，但这正是当下的一种真实状况。
如今改善群体真正看重的到底是什么？我们后面再说。
开发商一次次在这块神奇的土地上疯狂试探，为何又一次次让本就偏向西贵南富的购房者们掉头猛转，纷纷扎营东北方向的龙潭寺？
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