3地铁！1字头！这个老黄埔新盘，闭着眼睛抢？
“宇宙中心”黄埔绝对是片神奇的土地，在各板块百家争鸣之时，依旧能隔三差五甩出点爆炸新闻。
就比如上周。
先有暴雨来袭，地铁直接瘫痪，后有半年社保+本科学历即可买房新政，区域热度直接爆表。
中间还穿插了条重磅新闻：黄埔牵手清远，携百度、宝能等大佬启动百余个项目，1842亿投资直面砸来。
黄埔很忙。
不仅如此，这片神奇的土地还长出了一个新项目，名企、3地铁、1字头。
看到这个消息，配合着右上角“让梦继续”的slogan，我一度怀疑自己假酒上头梦回十年前。
为了验证这份现实魔幻，我踏上了此次探盘之路。
01.
大沙东改造，百废待兴
神奇的项目必定有酒有故事，比如大佬于此的峥嵘岁月，比如脚下土地的前世今生。有，它都有。
此项目的总操盘为华南五虎之一，雅居乐。虽然总部就在广州，但前几年颇为低调。目前就市区而言，在售项目屈指可数。
但大佬并没闲着，疯狂掘金旧改中。
2017年，雅居乐牵手黄埔区政府签订城市更新合作，开始打造大沙东片区300公顷大城。
300公顷什么概念？半个珠江新城大小。
| 雅居乐黄埔大沙东综合开发项目示意图
2018年，片区首个旧改示范项目动工，也就是今天的主角，雅居乐黄埔创新中心。
| 项目营销中心
至于这个片区的前世今生，可以先看一张图。
项目地块为大沙街横沙经联社利用留用地，按自然村划分的话，所在的姬堂村也曾名噪一时。
村内有一处占地面积达2万多平的民俗建筑群，被广州市文物专家认为是迄今发现的最大规模的明清时期古村落（羊城晚报报道）。
奈何往日的光彩也被现实蒙尘，地块所在的位置多年用于物流仓储，低矮物业密集；丰乐北路常年拥堵，两侧临街全是修车档、小餐饮店，“散乱污”的状态深入人心。于是有了之后的釜底抽薪，拆改建大势来袭。
| 区域变化，图源网络
低端物业逐一拆除，丰乐北路拓宽改造。目前双向十车道终于缓解了之前的交通瓶颈。但放眼周边，依旧百废待兴，暂时没有配套可言。大沙地商圈与萝岗万达距项目大概在3-5公里。
至于3地铁，是7号线二期（在建，预计2022年建成）以及规划中的19号线和28号线，均在姬堂站交汇，站点距项目1公里左右。
此外，445万平的广州石化厂，在项目东侧1.5公里左右。
| 周边示意图
| 丰乐北路，建筑为广汽本田大楼
而紧邻项目北侧的碧山村路，城市界面也比较落后。
| 碧山村路街边小店
| 临涌道路
| 周边水系
| 项目远眺
02.
40平复式，只要60万？？
尽管配套，地铁还需时日，但买房不就是买未来嘛，总归那个1字头还是依旧诱人的。
毕竟周边的二手房价都要去到4万左右，商业属性的也得2万+，这里真是1字头的话，可谓天降喜事。
按照前期透漏的信息，项目规划有百米甲级写字楼，企业总部基地，2万方的商业中心，以及公寓产品。
近期将开盘的就是9号楼的LOFT公寓。
| 规划示意图
待售的产品是41-45平的双层双钥匙设计，4梯25户左右，主要是东西朝向。部分层有少量南向户型。
| 户型示意图
至于价格，据透露，一套总价在60-65万之间，首付35万左右，贷款5年，月供5千左右。这价格，简直不要太友好。
参考周边，同等面积小户型租金大概一千多，在上下两套同时满租出去的理想状态，该项目回报率在4-5%。
| 周边租金示意，源自安居客
是不是还不错？但在产权问题上，本姑娘咯了一下牙。
买家只有使用权，即与开发商签署的只是租赁合同。按照合同法规定，租赁合同最长签20年，20年后再续签。
那就是不可正常网签，不可正常商业贷。不想全款的话，可以申请个人信用贷，也就是上文贷款5年的由来。
| 样板间
03.
价格诱人但仍不建议
广州目前市面上的大多公寓产品，的确都处于比较尴尬的境地。要么有产权，纯新房，万般均好，但价格对比周边住宅，性价比实在不高。
要么也是有产权，但十几二十年的旧楼改造，居住体验不佳。
再者就是今天这样的使用权。
欣慰的是，此项目由大开发商和区府联手打造，虽然买家拿不到小红本，但违建被拆，钱房两空的风险比较小。
同时客观说，项目有资产形态，如果未来产业导入成功，做现金奶牛是能实现的。
不过，也有一些不足需要掂量，比如不能抵押贷款，不能正常交易。对于一个长长长长长租房而言，要找到下一个接盘买家，可能需要更长长长长长长长长的时间。
买下后要么自住，要么出租。
自住的话，两年后收楼，地铁预计也能开通，7号线转5号线，10站到珠江新城。
| 7号线二期示意图
出租的话，等周边产业园、写字楼一一兑现，回本预计20年时间。20年后楼龄也比较长了，理想状态是开发商免费续租，房子自行整改一番后，继续放租赚钱。
好了，老黄埔，3地铁，1字头。在各个投资渠道屡屡受挫的当下，每个字都有说不尽的诱惑。
但我仍不建议。风险与收益，还是谨慎评判。
最后，你觉得这个盘，这个价格有人买吗，欢迎留言告诉我们。
喜大 普
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