大汉峪，龙洞之后又一个富贵之地？

龙洞，济南富贵之地，片区内官商云集，豪宅无数。

随着龙洞片区内土地几近开发殆尽，将来哪一片区会是济南新的富贵之地？每人心中的答案是不一样的：有人说是CBD，有人说是二环南，有人说是刘智远，有人说是唐冶，有人说是西客站，有人说是……

前几日，参考君跟朋友一起吃饭，席间朋友对大汉峪赞赏有加，说很可能是济南又一个富贵之地。今天，参考君就聊聊这位朋友倚望已久的大汉峪。友情提醒，本文不是广告，大家可以放心大胆的阅读，文章附有优劣分析，欢迎拍砖。

大汉峪：济南东拓的结果

我们首先来看一下汉峪片区的具体区域和城市定位。

汉峪片区北起经十路，南至车脚山村，东至莲花山、城墙岭，西至玉顶山、舜华南路和盖子山。总用地面积13.26平方公里。城乡用地总面积1326.32公顷，其中建设用地面积686.2公顷，占总用地的51.74%，均为是城市建设用地;非建设用地640.12公顷，占总用地48.26%，主要是水域、生态休闲用地。片区主导功能为区域商业金融、商务总部中心，集创意研发、生态居住、配套服务于一体的复合功能新区。

大汉峪隶属汉峪片区，特指旅游路以南、舜华南路两侧三山环绕的这片区域。有人老是分不清大汉峪、小汉峪，很好区分：旅游路以南，舜华南路沿线为大汉峪、凤凰南路沿线为小汉峪。

简单概括就是：东小西大，大汉峪在西，更靠近龙洞奥体。

汉峪片区有玉顶山、莲花山、大汉峪、小汉峪四个居住社区。大汉峪共有五座楼盘：山水华府、三盛国际、绿城玉兰花园、华皓英伦联邦、金汇瀚玉城。其中三盛国际、绿城玉兰花园、华皓英伦联邦三家楼盘有新房在售。

大汉峪的360°综合优劣分析

1、位置优越、环境较好

从汉峪金谷沿舜华南路南行1.5公里，旅游路以南即是大汉峪。大汉峪地处济南主城区东南角，随着济南中心的东移，区位优势越来越明显。大汉峪与奥体政务核心、济南经济中心（CBD）之间距离适中，北有汉峪金谷、高新核心区，东有万达文旅城，可以享受济南核心配套，离尘不离世，是比较纯粹的改善型居住区。

大汉峪三面环山，山上松柏相间，相映成趣。汉峪片区水域、生态休闲用地占总用地48%，有640公顷之多，其中大部分位于汉峪片区旅游路以南的地块。大汉峪真实绿化率非常高，空气含氧量高、有害气体少、空气清新自然，最直观的感受是夏天几乎不用开空调，这一点和龙洞等山居片区相似。

2、人口密度大、小区容积率高

汉峪片区建设用地面积6.86平方千米，计划人口规模为15.5万人，人口密度高达22594人/平方千米。目前整个济南市的人口密度为849人/平方千米，汉峪片区的规划人口密度是济南市现人口密度的26倍！

大量的人口规模催生大量的住房需求，汉峪片区大部分小区容积率很高。大汉峪的五家楼盘，没有低容积率的纯改善住宅，大部分是把土地利用到极致的大高层或建筑密度稍低的小高层。

从汉峪金谷的企业实际入驻率和片区内居民区夜晚的亮灯率可得知，目前汉峪片区及大汉峪的人口密度还没那么高，还需3-5年才能达到2万人/平方千米的人口高密度。

由于参考君每天必经舜华南路，从南到北，堵得那叫一个绝望。细思恐极，将来汉峪片区如果没有地铁。没有发达的公交，那得有多堵？

3、学校、交通、医疗等配套

大汉峪的配套学校多年来是所有业主们的痛。2013年5月，山东金汇信置业有限公司（金汇瀚玉城的开发商）摘得大汉峪南侧土地。根据出让合同，小学和幼托机构由金汇信代建，与住宅地块同步规划、同步建设、同步交付。

学校前后共拖延5年，业主们望眼欲穿，很多家庭适龄儿童面临入学问题， 有的家长选择让孩子到老城区就读，有的家长听从政府协调让孩子就近就读。直到2018年，大汉峪的小学和初中建设项目方批后公示，开始动工建设。大汉峪某楼盘从几年前就宣传名校，只是这所“名校”来的太迟了。

大汉峪三面环山，特殊的地形导致交通不便。目前只有舜华南路可直达经十路，或者东行绕道到凤凰南路再到经十路，大汉峪将来出行会有诸多不便，期待旅游路沿线能早日修建地铁。根据新一期的地铁规划，R5线经过汉峪，这算是一大幸事。没有地铁的汉峪，不可想象。

大汉峪东侧的小汉峪内规划有济南市中医院新院区，基本能满足整个汉峪片区的医疗需求。

综合而言，大汉峪整体配套有待成熟。

4、人文素质较高、楼盘品质总体较好

大汉峪共五座新楼盘，没有回迁小区。其中山水华府是济南公共事业局团购宿舍，金汇瀚玉城多为齐鲁证券团购，三盛、绿城、华皓皆是商品房，业主多为附近商务人士，总体人文素质较高。

大汉峪楼盘多为新房、次新房，整体外观现代感强，颇具视觉冲击力。户型设计更符合现代人的生活理念，更人性化，小区配套设施更先进。每座楼盘拥有专业的物业团队，其中不乏有万科物业、绿城物业、伯恩物业等全国知名物业，小区安全性更高。

瑕不掩瑜，大汉峪是自住优选之地

真正的宜居房是：出则繁华尽揽，入则静谧独享。大汉峪勉强满足此标准：整体自然环境很好，片区内配套设施基本成熟，业主综合素质较高，除堵车因素外，总体宜居性较好。

得益于汉峪片区将来的人口高密度，大汉峪前景很好，未来周边会有大量人群面临租房、买房需求，会催生片区内的房租、房价。只是当下较为尴尬，整个汉峪片区在售新楼盘将近十家，近期片区内新楼盘的价格战不可避免。与汉峪片区美好规划蓝图相对的是，目前片区内人口密度并不高，很多小区面临着空房难租、难售的尴尬情况。

大汉峪有三家新盘在售，单价在2万元左右及以上，总价200万—350万，从价格区间而言，比较适合济南的刚改、改善人群。大汉峪距离济南东部核心区（龙奥大厦、CBD、汉峪金谷、齐鲁软件园）不远，适合在附近工作、有一定经济能力同时特别在意自然环境的购房群体。

大汉峪的配套学校计划2019年招生，师资力量尚不稳定，整体教学水平还不成熟，特别特别在意孩子教育的家长们慎重考虑。

但据参考君了解，人均薪资登顶济南的高新区，正在猛砸教育短板，对于优秀教师人才重金引进，未来高新区的人口素质，教育情况应该还是值得期待的。

济南发展潜力较大的片区有很多，大家可以留言写出自己认为潜力较大的片区。最后，本文图片为参考君团队拍摄，文字原创，版权所有。

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