建了11年的广西目前第三高楼，见证了多少南宁写字楼的沉浮
今天想说一栋每天回家都能看到的高楼。
它在目前广西已封顶的高楼中，排行第三，也是民族大道上的第二高楼，仅次于403米华润大厦A和381米龙光世纪。
它330米的高度，站在民族大道180号、琅东客运站旁，和403米华润大厦A座、235米三祺广场、325米广西金融广场，并立南宁第一大道前排，在民族大道凤岭板块这一段4公里的精华里，站成了南宁如今的“脸面”。
▲民族大道埌东客运站旁的金投中心，图源项目官微
它叫金投中心，曾用名广西金融投资中心、天龙财富中心。
从2010年初亮相到2020年封顶，如今即将交付，已经过去了11年。
它诞生在南宁高楼竞赛“火拼白热化”的年代，又在高楼图纸“废墟”中挺了过来，但没能逃脱降高的宿命。
它是南宁带着“洋气”冲向国际的先锋之一，但兜兜转转也回归了“中国味儿”。
它的名字换了又换，从名到姓大改。但也因为改了姓，还没交付就已经售出惊人的70%，这一数字备受质疑。
这11年，它走过的每一步，都是这十余年南宁写字楼风云的缩影。
▲金投中心位置
▲金投中心在埌东客运站旁边不远
高度：“嗨高”又“迫降”的宿命
它诞生在11年前、南宁高楼那个那个欲与天公试比高的“狂热”年代，那时候，高楼是城市实力的图腾。
它的前世和今生可以分为四个阶段：
①前世：土地性质——住宅
在成为写字楼前，金投中心脚下这块琅东客运站旁的26亩土地，用途是住宅，那还是在千禧年的头几年。
也是在2002年底，以它的邻居埌东客运站开建为标志，民族大道东延、城市东扩的号角吹响。
2003年的埌东凤岭南北，除了建设中的会展中心、埌东客运站、荣和山水美地，裸露着大片大片的黄土地。民族大道的另一头，朝阳的万达广场（后改为悦荟广场、如今名印象城）横空出世，中心还在朝阳。
▲2004年的民歌广场，周家志摄，图源网络
住宅先行，是新区开发伊始的常规操作。但这块“先行”的居住用地被初命名为“新世纪广场”后，此后数年便销声匿迹。
与之形成鲜明对比的，这七八年间，埌东凤岭的变化翻天覆地。
▲2010年和2020年的埌东客运站周边，已然另一番场景，图源广西新闻网、广西土投圈vr截图
2003年，南宁被确认为东盟博览会的永久举办地。埌东客运站建成。会展中心初建成，次年开始东博会每年定期在这里举办。也是这一年，房地产的国民经济支柱地位被明确。
此后南宁飞速发展，外地开发商蜂拥而至，会展中心和埌东客运站中间，东盟商务区开始规划、建设。
2006年，以276米地王国际大厦建成交付为标志，城市中心东移到了金湖广场，还未到会展中心板块。会展板块的凤岭北航洋国际2007年建成，2009年华润中心破土动工。
那些年，南宁房价在2004年、2009年实现了跳涨。到了2010年，埌东凤岭民族大道沿线，土地都“名花有主”，未破土的都蓄势待发。
②高度：超500米
这时，我们的主角终于千呼万唤始出来，以超高层写字楼“天龙财富中心”亮相。
2010年3月1日，一份名为“92层超高层建筑——天龙财富中心设计方案征集招标公告”在全球招标，牵头的是南宁市规划局和广西威壮房地产。
公告中写明地块规划控制条件要求，占地26亩，“建筑高度：≥400m”，地上25万方，地下6万方。
▲天龙财富中心设计方案征集规范围示意图。
经过三个月的筛选，5个设计方案入围，2010年6月10日当天，设计方案全部亮相，要公开“5进3”评选。
▲设计方案公开展示，评选，图源广西新闻网
当年的报道中，项目的简介是：
“ 天龙财富中心项目将由广西威壮集团投资40亿元于下半年奠基开工。楼宇高度超过450米，92层以上，将于5年内建成。”报道中，它的定位是“中国与东盟区域国际化城市”的新建筑、广西地标、“符合新的市中心和南宁新城区高速发展东扩的历史地位”、“新的市中心和南宁新城区高速发展东扩的历史地位”，“设置有高层观光游览区、休闲养生健康中心、五星级酒店等”。
当时公示的这五个方案，最低高度都超过了500米，对外透露的隐藏信息显然是，它将会是“南宁第一高楼”。（当时南宁最高楼是276米地王国际）
▲2010年天龙财富中心五个入选方案，图源广西新闻网
当时的南宁，在2009年出了一份鼓励超高层纪要：
“若超高层建筑的建筑高度超过300米的，仅按现行规定计算其100米（含100米）以下部分的容积率，100米以上部分不计容积率。”对“超高层”的热爱，自此很狂热。
天龙财富中心公开招标当月，3月10日，红日拿下青秀金浦路地王，要建超88层300米以上的超高层。随后江南经开区也爆出了汇东要建江南首个200米超高层项目南宁塔。201米丽原天际已开工1年，就连柳州的303米地王国际，也已动工一年。
谁将超越地王国际的276米，备受期待。
亮相后，又没了声响，它没声响的那4年，龙光世纪、九洲国际、三祺广场等超高层低调开工。南宁超高层建设出了另一份纪要。
③高度：409米
终于，2014年2月22日，约翰·波特曼建筑事务所中标设计的天龙财富中心，改名为广西金融投资中心，作为青秀区四个重大项目之一，在项目现场举行了开工仪式。
▲约翰波特曼设计的广西金融投资中心
在奠基的当下，南宁的高楼高度是：
龙光世纪400米（建设中）、九洲国际318米（建设中），荣和时代广场增高至468米（规划）、骋望君玺也增至435米（规划）、华润大厦A座400米（规划）、南宁中心双子塔330米（规划）……不完全统计，南宁当时规划和在建超300米超高层超过15栋。
广西金融投资中心奠基前，关于它的高度，曾有432米、508米、甚至628米的传闻，“广西第一高楼”的帽子戴到了它头上。
直至奠基时，它确定高度是——90层409米，超500米的高度不再，传闻是因为土地地基承载力的问题降了高。
虽然降了高，现在看来，相比如今已经夭折的南宁塔、荣和时代广场等等，以及遥遥无期的市长大厦、南宁中心，能开工，已经是一个好的开头。
它也于奠基的2014年的9月终于完成了土地性质调整，“容积率由2.0调整为5.09，土地用途由城镇住宅调整为批发零售、商务金融（办公）、住宿餐饮。”
奠基后，它又没了动静，又沉默了3年。
当年也就是2014的4月，在万象城开业轰动全广西、凤岭新中心格局逐渐形成的两年后，万象城旁华润大厦A座低调开工，长高到445米的华润A，是当时在建广西第一高楼。
当即有人摘走天龙财富中心的广西第一高的帽子，评论：“天龙再见”。
华润A广西第一高的帽子没戴足一年，2015年初，天誉拿地五象，528米天誉东盟塔建筑方案曝光，广西第一高的帽子转到它头上，万众瞩目。
④高度：330米
2015年中，改名后的天龙财富中心被传：传因为成本问题，废除了波特曼的400+方案，开始做300+的新方案设计。
直到2016年初，它的设计方案曝光，大众才确定，它降到了330米。它的轮廓也终于定型——“一栋高330米、69层超高层办公塔楼，8层商业裙房和5层地下室组成的商业办公综合体。”
2016年中复工，年底中建三局中标，项目的进度条终于拉快。
2017年6月开工，开始“填坑”，2018年2月开始搭建主塔楼，2019年6月，建到30层；2019年12月，建到60层；2020年4月，主体塔楼封顶。
三年，从开工到封顶。
▲约翰波特曼设计的广西金融投资中心
这三年间，华润中心从445米降到了403米，天誉东盟塔从528米降到了346米，龙光世纪从400米降到了381米，降高通知都来自同一个组织——民航中南局，也都是同一个理由：对南宁机场飞行云星安全，项目建筑高度不能超过一定海拔。
▲网传的华润和东盟塔“降高”文件
330米高的金投中心，封顶时成了迄今为止已封顶高楼中的第三高。
去年封顶后，它把竣工交付时间定在了今年的930，今年3月3日还举办了冲刺930竣工的誓师大会。
但计划赶不上变化，7月底，他们又申请调了规，小开间商业改成大开间，小办公室改成大办公室。直至上月底930，也没交付。
只是在东盟博览会期间墙体亮起了灯，一直持续到十一后几天。
▲9月中旬东盟博览会后首次亮灯
最新的进度是，塔楼预验收完成，裙楼预计10月底完成安装。
▲图源10月11日威壮集团官微
事实上，从超高层全球招标到建成封顶即将交付，穿越了11年，除了项目设计和投资问题耽搁之外，土地纠纷争议不断，也是推延许久的原因，此处就按下不表了。
设计：从洋到中，跨越5年
从工程进度，也能看出项目分为塔楼和裙楼，是的，它包含地下5层和地上330米超高层主塔楼，和一个8层商业裙楼。
▲项目效果图
事实上，它的设计也经历过大变更。
十一年前天龙财富中心设计招标时，是面向全球的，顶尖建筑设计都来了。
5进3评选公示是的报道中还有一个对它的说明，它将设计八大功能区，包含“星级酒店区、甲级写字楼、高层观光区、会议中心、东盟自贸区企业馆、高端人士会所、金融证劵交易大厅、休闲养生健康中心等。”
最终中标的设计，出自93岁高龄已于前两年过世的大师约翰·波特曼之手，它的百度百科词条，成绩辉煌。
媒体评价他——
他用自己的建筑设计，复兴二战后美国衰败的城市，改变世界上很多城市的「天际线」，甚至重新定义美国乃至全世界的城市景观。
▲大师的百度百科
大卷看了一圈他设计的大楼，最大的感受是，线条感和工整度拉满。
当年他参选的设计方案中，天龙财富中心是108层508米的高楼。
▲当年中标的设计方案，图源南宁高楼迷
在它改名广西金融投资中心后奠基的前一年，也就是2013年，它调成了400米88层。
调低高度，风味儿没变。
想来也是大师的得意之作，以致于迄今为止，在约翰波特曼的建筑设计事务所官网中，还保留着当年的他这个设计。
▲图源约翰波特曼建筑事务所
他笔下的金投中心，“高楼从底部的四方形逐步拓宽，在中间变成八边形，最后在顶部回缩成优雅的方形。”
▲金投中心设计方案，图源约翰波特曼建筑事务所官网
2015年，传闻为了节省投资成本，金投中心主动降高，另选设计院做了300+高楼的设计方案。
在上海建筑设计研究院官网，至今也能找得到它的方案，设计时间是2015年，高度是330米。
▲图源上海建筑设计研究院官网
设计院对设计方案的解读是，
“独特的形体取意于中国的盘龙形象，利用交错变化的幕墙设计、横竖线条的对比创造出简洁利落的建筑体形。” “高层商业群房与超高层塔楼之间利用一个通高的玻璃联厅作为过渡。”“高层商业群房在设计手法上与高层塔楼相呼应，以玻璃幕墙为主的。”盘龙，很中式。
▲金投中心效果图和剖面图，图源上海建筑设计研究院官网、官微
想多说一句的是，盘龙并不是大众对它的解读，声音最多的解读是，“立面像竹子的节节高升，象征着力量、生机、茁壮和锐意进取的精神。”
最有名的创意取自竹子的建筑是，贝聿铭大师设计的香港中银大厦，以致于网上有不少“金投中心像香港中银大厦”的评论。
▲1989年建成的香港中银大厦，和金投中心比，哪个更像竹子？
波特曼大师的方案没用，大卷是有些遗憾的，但有传闻400+调到300+，节省了40%的投资，高楼热退烧，或许未尝不是件好事。
从私到“公”，70%的入驻率
打了谁的脸
事实上，从这几年南宁居高不下的写字楼空置率的角度，金投中心或许也能长吁一口气，还好当年降了高。
但这降高，不一定是原金主的意愿，或许还有新加入的金主的意思。
2014年初，天龙财富中心改名为广西金融投资中心奠基动工时，项目投资方一栏，广西威壮集团前加了新“金主”，它叫广西金融投资集团有限公司。
它是2008年成立的，当年还是自治区国资委直接监管的国企。后来金投集团在2020年通过战略性重组，成了广投集团的子公司。广投集团，2020年《财富》世界500强位列490名，是广西首家进入世界500 强的企业。
据知情人透露，那一年，天龙财富中心投资方广西威壮建高楼需要融资，刚成立不久的金投集团刚好需要总部办公楼，双方一拍即合，金投集团拿走最好的那20层。名字也归金投命名，相当于广西威壮是建楼方和销售方。
相当于金投集团定制式盖楼。
这一波操作不亏，改头换面的广西金融投资中心，未来招商有了重磅级“招牌”。
2018年广西金融投资中心风光亮相，品牌发布当晚，大众知道了它的新名字“金投中心”。
▲品牌发布会 ，图源网络
这两年，金投中心招商成绩不算差，去年金投中心就亮出“签约入驻率已达70%”的成绩，打听了一下，这数字不虚。
据戴德梁行南宁公司相关负责人透露，早在2018年金投中心入市之时，打出“国企入驻”的名头，就吸引了不少金投集团相关或不相关的国企，占了40%左右。
其实在金投中心官微，能经常看到入驻大企业的消息，广西北部湾银行、广西壮族自治区律师协会、广西国土资源规划设计集团等都已签约入驻。
再加上广西威壮的老板是玉林商会会长，玉林的企业家们也涌入买单。
事实上，金投中心适应市场能力也很强，在做企业入驻前期准备工作时，能根据不同需求提供了楼层差异化配套规划；
甚至在7月底在交付前夕调整规划，把原小开间商业调整为大开间商业；把95%楼层的小开间办公室调整为大开间办公室，以适应目前写字楼市场的大面积、自用增多的需求变化。
▲金投中心（报规名天龙财富中心）调规内容，图源南宁自然资源局
写字楼运营中很重要的一环——物管方面，它也考虑了，早在2018年签下了世邦魏理仕。
“金投中心软硬件都不差，70%入驻率并不虚。”戴德梁行相关负责人透露。
能对比说明70%的入驻率有多能打的，是这几年戴德梁行南宁甲写报告中的空置率——
2019年是54.3%，2020年是46.7%，虽然五象的甲写从2019年上半年的80.2%下降到了2021年的47.86%，但金投中心所在的凤岭商圈，则从27.8%上升到了40.5%，多数新写字楼的空置率过半。
这些年，天龙财富中心降高又改了姓名，成就了如今70%的签约入驻率，想来这波也不亏。
即将交付的金投中心的最新动态是：写字楼低区的小户型已经售罄，目前中高区大开间办公室在售，售价在2万—2.2万元/㎡区间。
而根据戴德梁行上半年数据，南宁凤岭商圈的甲写租金是89.48元/平方米/月。
▲前两天的金投中心远景
「写在最后」
时间来到2021年的今天，南宁已经不是刚举办东盟博览会，急需冲向世界的那个初生牛犊了。
南宁东扩、向南造城的构想已经达成，高楼也已经不再是城市、地区实力和风貌的图腾了。
国家的限高令也层层加码，加码到了直接严禁500米超高层，城市、区域间的高楼竞赛逐渐偃旗息鼓。
金投中心走过的这11年，它走过的每一步，它身上的每个数字，它的高调和沉默，都是这十余年南宁写字楼风云的缩影。
南宁在这11年，也长出了属于自己的那份自信。
准备交付的金投中心，有自己的抱负，祝福南宁的写字楼吧。
PS:私心来说，大卷还是挺喜欢看高楼的，谁说的，建筑是凝固的音乐。超高层地标建筑通常都很先锋、自带艺术属性，易识别，它们是旅人归家辨别方向、分辨出故乡味道的坐标之一呢。
彩蛋：
▲未来几年南宁即将入市的超高层。图源戴德梁行报告
▲南宁目前已封顶+建成写字楼排行，图源南宁高楼迷
文 | 龙卷风
校对 | 呆头鹅
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