旅游景区附近的 旅游景区附近的住宅地块开发

导读：旅游景区附近的 旅游景区附近的住宅地块开发 1. 旅游景区附近的住宅地块开发 2. 景区建设用地 3. 景区开发建设 4. 旅游项目用地 5. 旅游景区开发与规划 6. 景区开发与规划 7. 旅游地产用地 8. 旅游景点用地性质 9. 旅游景区有什么项目可以开发

1. 旅游景区附近的住宅地块开发

首先，有国家法的土地使用证，要看清楚，土地证上的土地性质，应该是旅游或商业，那么建住宅是非法的；没有住宅楼的规划许可证、施工许可证、销售许可证等证件，就属于小产权房；而且景区内的房子最招人反感，很可能将来被拆，而且没有补偿。请慎重。 补充：旅游景区土地属于国有，旅游景区属于国有资产，不能卖给个人，不能办理房产证过户，也就是说你们的合同是不受法律保护的；如果将来卖方返回请求法院认定合同无效，法院支持。请三思。

2. 景区建设用地

1. 首先要了解土地情况，如土地用地性质等，如果投资商准备开发500亩，投资商就要了解这500亩之内有多少是林地，多少村民承包地等等。

2. 根据土地不同情况找到土地的使用者或拥有者，比如村民委员会、个人、承包人等，与之沟通，征询他们的意见，看是否能够发展旅游业。如果土地使用者或土地拥有者同意开发，要与相关人员签署意向性协议书，这个问题可以通过村民委员会去解决相关问题，这个过程中需要注意一定签订书面协议书，并加盖政府公章；如果不同意，之后的事情就无法进行了。

3. 与县级旅游相关部门沟通，征得县级领导同意，并达成初步协议，完成先关流程。这样项目开发就征取得了村民和政府的认可，开发商就开发项目做可行性研究报告。

携带土地使用者或拥有者签订的土地意向协议书和可研报告到发改委/局提交申请，填写立项申请表。提交申请后，发改委/局会根据上位规划进行立项。

3. 景区开发建设

1、旅游景区可以自己做，要获得相关部门的批准。 一般是政府主导，企业投资、建设、运营，市场导向。 个人想做的话可以购买经营权 。

2、首先要在县级以上发改局进行立项申请，通过立项后，再与当地县级以上人民政府签订景区合作开发协议，根据协议办理用地审批，建设规划等相关手续，其中最要的是县级以上人民政府签订的景区合作开发协议（即政府允许项目落地）、还有项目可行性评估、环评及详规论证。

4. 旅游项目用地

旅游用地使用年限为40年

“旅游”从字意上很好理解。“旅”是旅行，外出，即为了实现某一目的而在空间上从甲地到乙地的行进过程;“游”是外出游览、观光、娱乐，即为达到这些目的所作的旅行。二者合起来即旅游。所以，旅行偏重于行，旅游不但有“行”，且有观光、娱乐含义。

旅游目的包括六大类：休闲、娱乐、度假，探亲访友，商务、专业访问，健康医疗，宗教/朝拜，其他。

我国旅游用地使用年限为40年。

5. 旅游景区开发与规划

景区开发与景区提升的最终目的是满足游客的消费需求，提升游客满意度。富瑞泰景区管理认为，未来景区发展将会呈现出以下趋势：

1、 外部联动与合作——实现多赢。处于同一区域的景区应该建立合作意识，各个景区与周边旅游地形成资源共享、产品互补、客源互流、串线成网，开展区域宣传和营销合力，联合成为具有影响力的目的地，最终实现双赢乃至多赢的局面。

2、 建立和完善旅游公共信息服务体系——实现智慧升级。在进行老旧景区提升和新景区开发时，景区管理的智慧化，包括无线通讯网络的规划建设、3G视频监控、ERP系统的导入、APP导览、实时客流量自动统计分析等旅游公共信息服务体系，通过以上高新技术的使用，可以引导游客合理选择出游地点，避免扎堆，还能在游客接待数量超过景区最佳和最大容载量时，及时 启动应急措施。

3、空间扩展——以景区为平台实现休闲综合开发很多景区接待能力不足，需要进行休闲综合开发，但在进行景区提升中，由于环保和用地限制已无解决此类需求的空间，这就需要使主景区向周边相邻地区拓展。这种空间拓展方式的关键，景区是吸引核。

4、优化游线、景观节点、休憩平台和服务设施——实现精细化开发“爆棚”情况下，景区开发中众多不合理问题暴露出来。对很多景区来说，在景区开发和升级阶段进行景区规划设计时，就要考虑“多路径”、“多节点”的游赏方式。同时科学打造休憩平台和服务设施，既要在与周边环境、当地文化契合的基础上，也要从游客心理出发，基于人本主义考虑来设计。全方位实现精细化开发。

5、科学规划——以保护为前提对于风景名胜区型景区来说，景区提升与景区开发应严格按照《风景名胜区管理条例》执行，在景区内打通游线，设置基本的配套设施，而酒店、养生、娱乐等设施在景区外围发展。对于资源一般的休闲型景区来说，内部可以建设适量的住宿、餐饮、娱乐等设施

6. 景区开发与规划

1、旅游交通

　　a) 可进人性良好。交通设施完善，进出便捷。或具有一级公路或高等级航道、航线直达；或具有旅游专线交通工具。

　　b) 有与景观环境相协调的专用停车场或船舶码头。且管理完善，布局合理，容量能满足游客接待量要求。场地平整坚实或水域畅通。标志规范、醒目。

　　c) 区内游览（参观）路线或航道布局合理、顺畅，观赏面大。路面有特色，或航道水质良好。

　　d) 区内使用低排放的交通工具，或鼓励使用清洁能源的交通工具。

2、游览

　　a) 游客中心位置合理，规模适度，设施齐全，功能完善。咨询服务人员配备齐全，业务熟练，服务热情。

　　b) 各种引导标识（包括导游全景图、导览图、标识牌、景物介绍牌等）造型有特色，与景观环境相协调。标识牌和景物介绍牌设置合理。

　　c) 公众信息资料（如研究论著、科普读物、综合画册、音像制品、导游图和导游材料等）特色突出，品种齐全，内容丰富，制作良好，适时更新。

　　d) 导游员（讲解员）持证上岗，人数及语种能满足游客需要。普通话达标率100％。导游员（讲解员）均应具备高中以上文化程度，其中大专以上不少于40％。

　　e) 导游（讲解）词科学、准确、生动。导游服务质量达到GB/T 15971-1995中4.5.3和第5章要求。

　　f) 公共信息图形符号的设置合理，设计精美，有特色，有艺术感，符合GB/T 10001. 1的规定。

　　g) 游客公共休息设施布局合理，数量充足，设计精美，有特色，有艺术感。

3、旅游安全

　　a) 认真执行公安、交通、劳动、质量监督、旅游等有关部门制定和颁布的安全法规，建立完善的安全保卫制度，工作全面落实。

　　b) 消防、防盗、救护等设备齐全、完好、有效，交通、机电、游览、娱乐等设备完好，运行正常，无安全隐患。游乐园达到GB/T 16767规定的安全和服务标准。危险地段标志明显，防护设施齐备、有效，高峰期有专人看守。

　　c) 建立紧急救援机制，设立医务室，并配备医务人员。设有突发事件处理预案，应急处理能力强，事故处理及时、妥当，档案记录准确、齐全。

4、卫生

　　a) 环境整洁，无污水、污物，无乱建、乱堆、乱放现象，建筑物及各种设施设备无剥落、无污垢，空气清新、无异味。

　　b) 各类场所全部达到GB 9664规定的要求，餐饮场所达到GB 16153规定 的要求，游泳场所达到GB 9667规定的要求。

　　c) 公共厕所布局合理，数量能满足需要，标识醒目美观，建筑造型与景观环境相协调。所有厕所具备水冲、盥洗、通风设备，并保持完好或使用免水冲生态厕所。厕所管理完善，洁具洁净、无污垢、无堵塞。室内整洁。

　　d) 垃圾箱布局合理，标识明显，数量能满足需要，造型美观，与环境相协调。垃圾分类收集，清扫及时，日产日清。

　　e) 食品卫生符合国家规定，餐饮服务配备消毒设施，不使用对环境造成污染的一次性餐具。

5、邮电服务

　　a) 提供邮政及邮政纪念服务。

　　b) 通讯设施布局合理。出人口．及游人集中场所设有公用电话，具备国际、国内直拨功能。

　　c) 公用电话亭与环境相协调，标志美观醒目。

　　d) 通讯方便，线路畅通，服务亲切，收费合理。

　　e) 能接收手提电话信号。

6、旅游购物

　　a) 购物场所布局合理，建筑造型、色彩、材质有特色，与环境协调。

　　b) 对购物场所进行集中管理，环境整洁，秩序良好，无围追兜售、强买强卖现象。

　　c) 对商品从业人员有统一管理措施和手段。

　　d) 旅游商品种类丰富，具有本地区特色。

7、经营管理

　　a) 管理体制健全，经营机制有效。

　　b) 旅游质量、旅游安全、旅游统计等各项经营管理制度健全有效，贯彻措施得力，定期监督检查，有完整的书面记录和总结。

　　c) 管理人员配备合理，高级管理人员均应具备大学以上文化程度。

　　d) 具有独特的产品形象、良好的质量形象、鲜明的视觉形象和文明的员工形象，确立自身的品牌标志，并全面、恰当地使用。

　　e) 有正式批准的旅游总体规划，开发建设项目符合规划要求。

　　f) 培训机构、制度明确，人员、经费落实，业务培训全面，效果良好，上岗人员培训合格率达100％。

　　g) 投诉制度健全，人员、设备落实，投诉处理及时、妥善，档案记录完整。

　　h) 为特定人群（老年人、儿童、残疾人等）配备旅游工具、用品，提供特殊服务。

8、资源和环境的保护

　　a) 空气质量达GB 3095-1996的一级标准。

　　b) 噪声质量达到GB 3096-1993的一类标准。

　　c) 地面水环境质量达到GB 3838的规定。

　　d) 污水排放达到GB 8978的规定。

　　e) 自然景观和文物古迹保护手段科学，措施先进，能有效预防自然和人为破坏，保持自然景观和文物古迹的真实性和完整性。

　　f) 科学管理游客容量。

　　g) 建筑布局合理，建筑物体量、高度、色彩、造型与景观相协调。出人口主体建筑有格调，与景观环境相协调。周边建筑物与景观格调协调，或具有一定的缓冲区域或隔离带。

　　h) 环境氛围良好。绿化覆盖率高，植物与景观配置得当，景观与环境美化措施多样，效果良好。

　　i) 区内各项设施设备符合国家关于环境保护的要求，不造成环境污染和其他公害，不破坏旅游资源和游览气氛。

9、旅游资源吸引力

　　a) 观赏游憩价值很高。

　　b) 同时具有很高历史价值、文化价值、科学价值，或其中一类价值具全国意义。

　　c) 有很多珍贵物种，或景观非常奇特，或有国家级资源实体。

　　d) 资源实体体量很大，或资源类型多，或资源实体疏密度优良。

　　e) 资源实体完整，保持原来形态与结构。

10、 市场吸引力

　　a) 全国知名。

　　b) 美誉度高。

　　c) 市场辐射力强。

　　d) 形成特色 主题，有一定独创性。

11、 年接待海内外旅游者50万人次以上，其中海外旅游者3万人次以上。

12 、游客抽样调查满意率高。

7. 旅游地产用地

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。

　　综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40年、居住用地部分为70年。如统一按 50年计，就会出现商业部分实际出让年限超过40年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于70年。

　　因此，如果是一块地单独建设酒店肯定是属于商业用地，如果在一块地上既有住宅，又有酒店，则属于综合用地。

8. 旅游景点用地性质

1、旅游土地利用现状原则人们在发展旅游活动中，对土地利用的结果。土地利用的现状特征是划分旅游用地类型的一想综合系的标志。

2、土地主导功能原则旅游用地是土地利用的一种附加功能，除了旅游接待设施和部分旅游景点占用少量建设用地，基本不实际占用和消耗土地。因此应优先体现原有土地用途，按土地使用的主导性质进行划分。

3、实用性原则旅游用地分类应符合旅游业发展的特征，能反应出旅游产品的特性。

4、旅游用地特性与土地利用特征相结合原则因地制宜合理调整土地利用，发展符合旅游用地特征的土地利用方式与结构。给你几个大方向的原则，具体标准根据原则自己悟一悟，以后有问题可以再找我，不谢。

9. 旅游景区有什么项目可以开发

第一、符合当地风格与时代历史特征的古建筑景观：更多的古城古镇古村是需要与他们的悠久历史和丰富的民俗文化相融合，设计出符合当地与时代特征的标志性建筑景观，这样才契合国家和人民的期望第二、有独特的文化体验与民俗元素：“所谓‘绿水青山’、‘记录乡愁’，其实质就是号召人民对乡村文化和乡民文化的保留和保存。”做旅游做到最后就是做文化，这是旅游开发的起点，也是重点和终点。

第三、休闲旅游度假功能为导向：好的休闲旅游应该把当地人的生活方式、精神面貌、日常休闲生活样态呈献给游客。让游客愿意留下来体验这里的文化，在这其中能够实现休闲旅游度假的意愿，甚至于投资养老地产，旅游景区才算成功。

第四、产品设计兼顾全面与个性：度假产品设计是度假胜地规划的重中之重。假日产品需要各种适合所有年龄的产品。有很多户外运动项目适合不同家庭和不同年龄的度假者。

第五、提升综合宜居环境水平：度假村气候宜人，环境优美，空气质量好，水质好，森林覆盖率高。这是度假者的基本要求。优越的生态和文化环境是度假村� ��持续发展的重要基础。

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