城市越建越大，新区和老城，哪个潜力更大，买

导读：城市越建越大，新区和老城，哪个潜力更大，买 房价近两年上涨幅度大，商铺单价基本没涨，后面会补涨吗？

你好！我是雷传桃，一名房产投资爱好者，对于这个问题，我的回答是，新区的房子和老城的房子，都是可以买入的，升值潜力要因城市而异，因片区而已，要进行具体的分析和判断，当然要实地踩盘，进行调查了解。

不管是新区，还是老城，房子都可以买，但是，升值潜力肯定是不一样的。

根据我的踩盘、看房经验，我认为，老城的老破小房子，只要带有好学区，小学和初中的教学质量很好，房价就会一直在上升，究其原因，主要是需求量很大，供应量不足。

一旦房价上涨，老破小的业主就舍不得卖掉自己的房子，总是盼着房价继续上涨。另外，老破小的房子一旦占用学位，小学6年、初中3年，合计9年下来，才会腾出房子，对外出售。

这样的惜售和学位占用9年，使得老破小的学区房供应量很少，处于稀缺的状态。这样的房子，怎能不涨价呢？

再看新区的新房，户型及小区环境肯定要超过老城，还有周边的配套，比如商业综合体、公园、道路、桥梁、学校、写字楼等。

假设新区的新房，各项利好都能落地成真的话，房子交付之后，房价只会一步步上涨。如果利好落空，房价很难上涨，甚至会下跌。

不是所有新区的房子都会升值，要具体地分析和判断，甚至进行必要的预测。

许多人买房子，完全听信中介和置业顾问的话，被他们牵住鼻子朝前走，而中介和置业顾问关注的往往是自己佣金，专业程度不高，加上缺少全局思维，容易误导购房者。

购房者必须懂房子，会收集大量的信息并从中筛选，从而作出精准的分析和判断，这样才能买对房子，享受到房价上涨的红利。（雷传桃）

在城市的新城区还是老城区购买房子更合适，这要看个人的习惯和需求。新城区和老城区各有优点和缺点。

老城区的优点是：配套成熟，生活便利；老城区里通常配套有商场、超市、医院、学校；优质的教育资源和医疗资源通常都在老城区里。如果你要享受生活的便利，子女有优质的教育和医疗资源，在老城区里购买房子还是比较合适的。

但是老城区也有它的缺点：居住的人口密集，基础设施较为陈旧，居住环境和空气质量较差，房价较高。适合老年人和做小生意的人居住。

新城区的优点是：居住环境优美、绿化率较高，空气质量较好，小区公共设施配套齐全，远离喧嚣。房价也较为便宜。

新城区的缺点是：生活配套不够完善，例如医院、学校、超市等无法在短期内完成配套，生活不便。小区里人与人的关系较为冷淡。

至于提问者说的老城区和新城区哪个潜力更大，不知指的是否是房屋的升值空间。如果从投资的角度来说，老城区里的新建小区投资潜力，通常会比新建城区的房屋要大一些。毕竟国人的传统观念，还是喜欢热闹，喜欢生活便利的小区。优质的教育资源和医疗资源也是购房者考虑的因素。

总之，新旧城区各有好或不好� �方面，由于购房者的用途不同，有的购房者是用于投资，有的供房者是为了刚需。购房者会根据自己的实际情况，做出不同的判断。

房价近两年上涨幅度大，商铺单价基本没涨，后面会补涨吗？

房价在前几年上涨，但是很奇怪的是，商铺没有上涨。于是，很多房地产投资者们，就在思考买入商铺。商铺有机会吗？房地产还值得投资吗？

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我是雄风投资，20年投资实战经验的老司机，在亚洲最大证券公司--中信证券工作期间，荣获腾讯2012中国最佳投资顾问。

一，房地产的产品结构。

房地产的产品里面，主要有住宅、商铺、写字楼，这三种产品构成房地产市场的主要产品结构。

二，曾经的商铺。

记得十几年前的商铺，是非常好卖的房地产产品，投资者都是买商铺，而不是像现在这样去买住宅。

曾经的商铺上涨幅度很大，比住宅更大的涨幅，原因是商铺数量整体比住宅少。同时，商铺的租金回报率比较高，高于住宅。

在升值空间大和投资回报率高的前提下，商铺曾经走过黄金十年的上涨行情。

三，最近几年的商铺。

花无百日红，商铺的黄金年代在2010年左右开始结束，原因是几个：

第一个原因是商铺的数量越来越多，商铺的价值开始下降。

第二个原因是商业中心的变化，过去是商铺为王，现在的商业全部转移到购物中心。消费者习惯一站式购物，不再到路边的商铺购物和消费。

第三个原因是互联网电商的冲击，现在人们很少去商场购物，而是通过互联网下单购物，物流配送到家。这样购物，既节省成本，也非常方便。

四，商铺，已经没有机会。

建议大家不要去投资商铺，因为未来商铺的价值，将越来越低。现在房地产项目，销售情况是商铺不好卖，写字楼不好卖，但是住宅很快销售完成。

另外，房地产的投资机会也很小，并且存在较大的风险。

五，商铺与人生。

人生之中，曾经地产商的广告是一铺养三代，意思是买一个商铺，商铺出租的租金可以养活三代人。时光流逝，十年的商铺辉煌，已经成为历史。因此，世界唯一不变的是变化，曾经的诺基亚手机，也是倒闭了。

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先说答案，今后商铺价格补涨的的概率极低，绝大多数没有投资价值了。

与住房相比，商铺的价格要高出不少；同时，商铺的过户成本远高于住房。

咱们可以从多个方面来解读为什么商铺的价格难以补涨，并且没有投资价值。

一、租金回报率低商铺购买后，多数都是用于出租的，但是现在不管是商铺还是住房，租售比一般都低于3%，远没有大额存单的三年期利率高。

一百万元的房子，租金一般超不过三万元，而200万元的商铺，一年的租金往往也超不过5万元。

二、商铺已经属于严重产能过剩每一个新楼盘的诞生，都会推出大量的商铺，商铺的增多，使得客户产生分流。相应的，原有的商铺生意就会受到影响，而这种情况，还会随着时间加剧。

三、消费习惯的改变，网购的冲击，商铺的投资价值不断降低现在的人越来越浮躁，也越来越不爱活动，能网购的就不出门逛街；能叫外卖就不下馆子。

消费习惯的改变，再加上网购的冲击，实体店的生意大不如前。相应的，实体店生意下滑，租店铺的商户挣不出 租金，要么退租，要么降价，没有第二个选择。对于房主来说，商铺的价值会下降，租金回报会降低。

四、商铺过高的过户成本，使得变现的难度远高于住房众所周知商铺过户费非常高，接近商铺总价的20%，对于接盘侠的要求很高。

早日入手的商铺，价格低，如今租金上涨后回报可观。但是如今房价上涨过快过高，投资价值大幅降低。

租金回报率低难以获益，而出售的难度高，普通人没有实力接盘。而过高的过户成本，使得商铺的变现难度很大，需要资金的时候很难及时出售。

五、城市和热点区域都会随着时间变迁，现在火的商铺将来不一定火人无千日好，花无百日红，一个城市有兴旺，也有衰败。一片街区，有人潮汹涌，也有门可罗雀。

商铺同样如此，随着城市规划的发展，商铺也会随着时间发生变化。现在年租金10万元，也许几年后8万元也找不到租户。中间一旦产生空档期，则损失会加大。

六、假如是贷款购买商铺，租金不一定够还银行的利息一旦商铺租不出去，需要自己贴钱还房贷的时候，就已经形成了实质的亏损。

至于如何应对，普通人今后尽量不要投资商铺就可以了。

已经购买了商铺的，尽量定一个合理的租金，挽留能挣出租金的商户长期租用。

当然如果现在感觉租金难收难涨，周边店铺不景气，也可以考虑此时出售变现。

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