景区打造项目 景区开发项目

导读：景区打造项目 景区开发项目 1. 景区开发项目 2. 景区开发项目可以备案吗 3. 景区开发项目建设需要几年 4. 景区开发项目背景一般写什么 5. 景区开发项目策划 6. 景区开发项目属于经营性项目吗 7. 景区开发项目建议书 8. 景区开发项目书

1. 景区开发项目

1.旅游产品的有效开发不仅是企业创造利润的重要前提也是同行业竞争的关键。

2.产品的开发可以满足旅游者实现自己的现实需求。变换生活节奏，促进身心健康。

3.对旅游目的地的发展有促进作用。等等还有很多，由此可见多样化旅游产品开发的重要性。

2. 景区开发项目可以备案吗

关于旅游开发项目的立项审批流程，不同于房地产开发项目立项审批，即不能说更为复杂，但让许多旅游开发商摸不到头绪，或者被自己复杂化。作为旅游项目开发的重要一个环节，值得写一些个人实践经验与大家分享。

一.先做规划方案还是做立项申请

许多开发商为了拿项目，立马想到的是先做一个规划方案。没有规划方案，不知道干什么，怎么能立项？是的，该问题想说的是，先做规划方案，再立项申请。这正确吗？

让我们参考一下房地产项目立项所需的资料：

到国土局办理国有出让地的土地手续；

办土地手续期间，土地储备中心会统一到规划局办理规划条件；

具备工程咨询资质的工程咨询机构编制项目申请报告；

具备节能评估能力的工程咨询机构编制节能评估报告；

到环保局办理环评批复手续；

到地震局办理抗震安全性评价意见；

到该项目的行业主管部门办理行业审查意见；

项目单位的立项申请文件；

项目单位的营业执照和组织机构代码证。

该立项所需的资料中，第1、2条要求，办理土地手续和规划条件。许多旅游开发项目，特别是旅游景区建设项目，何来办理土地手续和规划条件，

因为许多旅游开发项目用地是集体用地的耕地、果园、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和国有用地的林地/林场、农场、牧场、荒山荒地、水域等，甚至自然保护区、风景名胜区内，不在城镇建设用地规划范围内，不完全按照城乡规划法实施。

比如在林业部门主管的自然保护区内建设索道上下站管理用房、接待设施、游客中心[可能以其他项目名称报林业厅/局审批]、游览景点等和旅游相关的游览和服务设施，不可能都要找国土资源主管部门审批建设用地，也不会去找发改委按照其要求的立项审批流程进行立项报批，更不用说准确上述立项所需的资料。

但是，并不是说旅游开发项目不需要立项报批，而是应该根据不同项目寻找不同的审批流程。

所以说，要讨论“先做规划方案，还是先立项申请”，应该根据不同用地所在的不同主管部门而定，且其立项报批的主管部门也应该依此选择不同的立项报批流程。

但是，本文主要针对非自然保护区、风景名胜区、国有林场/农场/牧场等特殊用地范围内的旅游开发项目.按照发改委非限制行业项目的立项报批程序的旅游开发项目立项审批流程，进行系统性分析，以供旅游开发商参考。

二.立项申请需准备哪些材料.

一个问题还没有完全解决，通过提出“立项申请应准备哪些材料”这一问题，可以合并解决问题。该问题是在如下假定下提出的，即按照发改委非限制行业项目的立项报批程序，申请旅游开发项目立项审批。发改委首先对投资规模有个限定，一般不超过1000万元（该投资规模限定不同地区存在差异）的项目直接编制项目申请表并提交项目介绍.

即可备案；超过1000万元（该投资规模限定不同地区存在差异）的项目，根据不同投资规模，需要具有相应级别以上工程咨询资质的工程咨询机构编制可行性研究报告，一般超过1亿元以上的，需要乙级以上工程咨询资质（甲级工程咨询资质可以全国通用）。其次，不同投资规模需要报不同行政级别发改委立项审批。

一般的旅游开发项目立项申请，需要聘请具有工程咨询资质的工程咨询机构撰写项目可行性研究报告，经旅游主管部门提交给发改委等相关部门，具体应提交的资料包括：

项目单位（企业）提出立项申请报告；

由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目可行性研究报告；

旅游主管部门关于该项目的审批意见；

项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见；

国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见；

环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见；

节能评估报告（需工程咨询资质）或填写《固定资产节能登记表》；

企业营业执照等其他资料。

在上述旅游开发项目立项申请所需的资料中要求“项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见”，要求的是项目选址意见书，不需要规划方案，即无需提交总体规划方案可以立项。因此，不存在先做规划方案才能立项的说法。

但是，在实践中，对于不在城乡规划的城区/镇区范围内的旅游开发项目用地，一般开发商会先做个规划方案，可以使总体规划方案，或者概念规划方案，拿着该规划方案向政府汇报，地方政府及下属各部门以规划方案为依据来审批项目。

反思上述程序，本人认为，许多旅游开发项目总体规划方案编制不是旅游开发商的职责，而应该是政府的职责，但是政府没有动力机制去编制该规划方案，而由旅游开发商推动该规划方案编制工作，因为旅游开发商想投资开发该地块，需要规划方案。

比如上面提及的千年皇后镇项目，对于该上万亩地块，涉及国有林地、荒山荒地、水域和集体的耕地、自留地、村庄宅基地等用地，以旅游开发商名义上报该区域的总体规划方案名不正言不顺。在最新的城乡规划法下，土地利用必须按照规划实施，没有规划下何谈建设项目选址是否符合规划要求。

因此，该项目的总体规划应该由旅游主管部门委托相应级别以上旅游规划资质的旅游规划设计机构进行编制，并约束旅游开发项目申报旅游项目时复合该总体规划的要求。

三.·哪些旅游开发项目需要编制可行性研究报告依照上述所言，并非所有的旅游开发项目都需要编制可行性研究报告，而是根据项目所在用地主管部门、项目用地性质、项目建设内容及投资规模而定。

世界自然遗产、文化遗产保护区、自然保护区范围内，除了游览设施和少量旅游服务设施，一般不允许建设项目，因此不存在向发改委申请立项报批项目，而是由相应的主管部门审批建设内容。在实际操作中，在上述保护区内也有修建接待设施、索道等项目，投资规模在1000万元以上的一般需要报县级发改委审批或备案，

超过3000万元以上或5000万元以上的投资规模（不同省� �不同投资规模要求）需要上报市级发改委主管部门，超过1亿元或3亿元的，应由省级发改委审批。

风景名胜区、旅游度假区、重点文物保护单位、国家A级旅游景区的立项报批程序一般参照发改委规定的非限制行业项目立项报批，一般投资规模在3000万元以上或者5000万元以上的，应由市级发改委审批，在1000万元以上但不超过上一级发改委审批要求的投资规模，由县级发改委审批，超过1亿元或3亿元的，应由省级发改委审批。

3. 景区开发项目建设需要几年

首先得需要通过工商和旅游局的相关审批，其次需要有相关的雄厚资金支持，因为景区开发是一个回款速度比较慢的项目，最后需要当地政府和规划部门提供相关的土地支持

4. 景区开发项目背景一般写什么

项目位于绍兴市解放路与大运河景观带的交界处，在现有蔡元培故居的西侧，是书圣故里景区的核心地带。在古城保护的大背景下，迅猛的经济和文化发展对于绍兴古城是一种巨大的压力。本项目意在绍兴古城中筑起一座承载多重功能的、与古城大环境共融的文化场所。

项目基地

设计在保留原有纪念广场功能和轴线的基础上，重构了空间形式与框架。拆除体量过大的医院，将基地西侧的孑民电影院改造为市民剧场。同时，保留蔡元培故居及广场的主体部分作为公共集会空间，并植入纪念馆、研究中心、活动中心等功能。整个场地在纪念馆的统领下，各部分公共职能集中且颇具关联性，成为北入口片区的活力中心。

基地及其周边环境分析

设计强调整体的轴线关系，各部分功能沿一条T型街道展开，游客能根据“广场——纪念馆——故居——古城北入口”的串联式流线参观。此外，纪念广场还设置了蔡先生的雕塑、景墙及浅水池，形成引导性与仪式感。

纪念馆入口运用了传统建筑中“照壁”的元素。人们在进入时会首先看到建筑标识，转而进入建筑主体。通过“围院”与“造景”的手法，游客在观展结束后可对望蔡元培故居。建筑还以故居西侧墙体为背景，形成“以墙为纸，以石为绘”的景观。

蔡元培纪念馆入口效果图

整体体块概念生成图

对于场地功能的设计改造，设计师团队对保留的孑民电影院进行功能升级、影院空间重新划分，并减少了剧场面积，融入报告厅、展厅等内容。研究会则融入了书吧、研讨、交流等功能，赋予了纪念馆更多社会性与开放性。

功能配比分析图

剖面图

在整体空间布局上，改造后的孑民电影院、新建的纪念馆与保留的蔡元培故居这三处建筑产生关联并相互补充。随着观览的递进，大小院落渐进渐出，体现出建筑的新与旧、现代与传统。同时，在新建纪念馆的西、北两侧，设计师合理控制了建筑高度与体量关系，使得传统里弄尺度与街巷活力再现。

再现传统街巷的尺度

纪念馆爆炸分析图

纪念馆展厅内墙体的主要材料为清水混凝土，并作为主要 承重构件，悬浮起二层的展览空间。朴素、极简的清水混凝土墙作为背景，在这种氛围下，每个展品都能最大限度地呈现主体魅力。

从展厅观望蔡元培故居效果图

纪念馆与故居交界空间的馆侧立面使用单向透视玻璃（一种对可见光具有极高反射比的玻璃），这种材质处理使得旧建筑能够映射在新建筑上，产生新与旧的对话。整体设计通过清水混凝土墙、互动墙、透视玻璃、双层幕墙等为游客创造出更具观赏性、互动性的观览空间。

纪念馆入口广场效果图

蔡元培纪念广场与其保留街区效果图

项目试图通过保留历史、映射传统，并借助现代构造技术，演绎蔡元培思想的精神启迪，即“诠释传统，重构当下”的建构理念与思想。

5. 景区开发项目策划

打造一个成功的景区，

第一，要有亮点，也就是宣传热点，可以用当地的文化，地势，再或者建造你独有的游玩设施！

第二，人性化的设计，例如：便利设施，休息区，厕所，超市等，但是这些一定要具有文化气息和独特的风格，每一站不仅是功能单一的休息区，一定要有创意，利润一段路程的讲解，文化小物品，摄像摄影的布景创意，让人们主动拿起手机拍照摄影发抖音发头条，创造网红拍摄点打卡点，收集品打卡点，让每一站都成为必去之处。

第三，整体环境卫生一定要保持，甚至起到提高引导游客注重环保的意识，例如利用周边环境与特殊的植物生长，水生态环境为例，讲述这是如何形成，如果不维护环境随意破坏会造成多大的损失，甚至布置木偶，玩偶，广播，视频的方式轮播讲解。

第四，世界上最便宜的推广就是顾客转介绍，唯有良好的服务，环境，游玩亮点这三点都具备，就可以达到口口相传的效果。

6. 景区开发项目属于经营性项目吗

园林绿化公司经营范围包括：

园林绿化工程；生态保护工程；自然保护区、公园、市政公用、环境、湿地、水土保护、建筑、装修、城市景观照明、水电安装工程的规划设计与施工；乡土苗木的研发培育与销售；园林、城市照明产品、环保材料的研发、生产销售与进出口；市政、园林工程的监理及技术咨询；园林绿化工程施工图审查；城市绿地的专业养护；旅游景区项目的开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

7. 景区开发项目建议书

景区开发一般分为三个阶段，一是资源调研、产品策划和计划开发阶段；

二是规划设计、建设装修、项目导入阶段；

三是运营实施、管理运作和品牌化开发阶段，不同的阶段需要不同的条件，开发阶段需要向主管单位立项审批，因此需要规划、策划和项目建议书、可行性方案等，开发还需要去相关单位办理土地手续等；

运营管理阶段，景区作为一个服务型的企业或事业单位要具备国家工商税务执照，以上是一些共性的内容，除此之外，景区因为类别的不同还需要很多其他条件，比如水利景区、文物景区、森林景区、园林景区等，需要满足国家专门的行业管理机关的相关条� �

8. 景区开发项目书

莽山文化旅游产业开发项目（一期）建设用地634.1亩，建设面积42000平方米，包括溶家洞生态旅游综合开发项目和莽山旅游产业开发游客集散中心及景区提质改造工程项目；二期包括原生态莽山康养度假带、溶家洞特色休闲游憩区、莽山瑶乡度假区、一六温泉休闲养生区。

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