注意！深圳又出现一个即将爆发的中心区
注意！深圳又出现一个即将爆发的中心区
前不久，一位粉丝朋友告诉淘哥，最近深圳湾已经有二手房成交单价破30万了。
这个号称近期成交的数据，并非出自权威渠道，淘哥无法分辨真假。但是有位朋友亲口和淘哥说，他刚买了一套半三约170平的，4200万。还有一位粉丝说，他去年四季度买了半三一套二百多的，总价5050万，现在同户型放盘约7500万。
根据淘哥的跟踪观察，恒二、半三这两年，160多以上的大户型，每年挂牌价上升在1000万左右，例如恒二2019年年初，170平米单证的放盘2800-3000万左右，到2019年下半年3740万——4050万之间，到现在挂牌4900-5600万。而半三，过去一年以来，挂牌价也上扬了约30-50%不等。
为何恒二、半三这些楼盘这几年表现如此亮眼？因为它是南山乃至全深圳的龙头物业，位于南山最为中心的位置，自带魅力光环。淘哥称之为：中心龙头资产。
中心龙头资产远不仅仅是深圳湾，像香蜜湖、宝中、光明凤凰城、龙华红山、乃至广州南沙明珠湾，天河珠江新城等等，这些年都有非常良好的表现，淘哥参与了其中多个中心资产，也获得了不菲的收益，深有体会。
这种“中心龙头资产”就类似茅台，茅台上市19年创造了超过300倍的收益，深圳的中心龙头资产，或许也可以涨时领涨，跌时抗跌，穿越牛熊周期。
淘哥对2021年深圳的一个重磅预判就是：类似2020年一样的整体普涨行情难以再现。但是“中心龙头资产”，依然会有不俗表现。
因为以715调控为标志，这一轮的新周期已经开始步入下半场，下半场的特征就是“结构分化”，真正有强劲基本面支撑、真正稀缺、真正位于中心地点、供不应求的资产，才会有持续性。典型就是“深圳中心龙头资产”。
深圳人很幸运的是，深圳是一个多中心的城市，城市有主中心，副中心，各个区也有自己的中心。从300多万到3000多万乃至更高的预算，在深圳都能选到“中心龙头资产”。
但是，深圳人也是不幸的，当中心四处开花，人人都宣称自己是中心时，很多人分辨不清楚，到底哪里才是真正的中心！
要明白，一旦认错了中心、错把边缘当中心，你可能就会错过龙头资产！
所以，我们首先要弄清楚真正的中心在哪里？
1、南山目前的真正中心在于深圳湾（包括超总），以人才公园，春笋、深圳湾万象城、深圳湾1号为最核心。这里分布着南二外，南外高新，深圳湾学校等名校。
2、福田的商务中心在于CBD，居住中心在于香蜜湖，而商务中心其实也在从CBD向香蜜湖拓展，未来香蜜湖就是商务+居住双中心，以深业中城、东海花园、中旅国际公馆等为最核心楼盘代表，名校有深圳高级中学。
3、宝安的真正中心就更明显，毫无争议就是宝安中心区，区政府、壹方中心和壹方城、华侨城欢乐港湾这里。
4、龙华的真正中心就是深圳北站+红山，高级中学北校区、红山6979、金亨利、汇龙湾等楼盘。
5、光明目前的真正中心是凤凰城这里，区政府、龙光玖龙台、电建洺悦府、深圳实验光明分校这一片。
6、坪山目前真正的中心，在花样年·旭辉·好时光、坪山益田假日世界，泰禾广场、世茂广场、华侨城坪山项目、乐安居国际酒店这一片，学校有坪山高级中学，坪山区中山小学。
遍数深圳各个区域真正的中心后，我们就能发现，这样的中心有很多共同点。
1、往往政府集中力量打造的重点区域，是各个区行政、文化、教育、商业、产业等领域的中心，亦或是多种中心的复合区域。
2、往往有高质量的名校，区一级乃至市一级的。
3、往往有标杆性的、高水平，大体量的商业综合体、或者地标型写字楼。
6、因为有以上特征，所以这些中心区，往往也成为最为宜居宜业的区域。表现在楼市上，则是价值最高、涨幅最大的区域。
我们买房，一定要优先瞄准这样的区域，因为“中心龙头资产”，就诞生在这样的真正中心区！比如南山深圳湾1号和悦府、宝安壹方中心、光明龙光玖龙台、龙华金亨利，汇龙湾和水榭56期，坪山的花样年·旭辉·好时光，都是这一类资产。
今天淘哥要重点讲讲坪山，并带领大家寻找坪山的“中心龙头资产”，因为淘哥觉得，坪山中心，是深圳一个即将爆发的中心区。而且非常难得的是，目前的房价水平还比较低，介入门槛不高，很多朋友都有能力分享这个中心区未来的发展红利。
01.
坪山价值急剧提升
最近，坪山突然火起来。
一是新盘销售很火，坪山中心区甚至有项目开盘当日卖光；
二是土拍热度上来了，上个月深圳史诗级土拍中，坪山地块也很抢手，共13家房企参与竞拍，举牌近百轮；
三是坪山的二手房价格悄然上涨，坪山中心区的房价已经破6万。
为什么会这么火？淘哥认为，坪山中心区的价值正被重估：
1、坪山中心区定位变化大，成为深圳东部中心和深圳都市圈地理中心。
从深圳的总体城市规划图可以看出，深圳的中心体系中，东部只有一个：龙岗——坪山中心！
把视野放广一点，深圳已进入都市圈时代，深圳四十周年庆典大会前，市委全会提出：深圳都市圈建设提速，一核一带一区，东进西协南联北拓中优，东进放最前面。
其中，位于广深港澳科技创新走廊东端的坪山，是连接深汕特别合作区、辐射粤东经济圈的枢纽。从地理上看，“龙岗+坪山”正好位于深圳都市圈的中心。
2、交通方便，现在坐高铁从坪山中心区去深圳北站不到半小时，未来还有深汕、深大、深惠、龙大，近几年地铁14号线+16号线也会开通；坪山中心区进入深圳核心的半小时交通圈。
3、坪山中心区是城市配套最集中的地方，建有坪山行政中心、燕子湖国际会客厅，坪山会展中心，坪山大学城，“六馆一城”、深圳自然博物馆、坪山高铁站，坪山文化中心，华侨城、世茂地标等建筑，还有花样年·旭辉双强联合品牌开发商打造的百万体量的超级项目——花样年·旭辉·好时光。
最后一点，坪山中心区是深圳各个中心区中，房价最低、可建设用地最多的，很多产业领跑深圳，这意味着，坪山中心区可能是深圳潜力最大的中心区，看看下图就知道了：
坪山在深圳各区（深汕除外）的各项排名都是第一，如常住人口增速、流动人口增速、GDP增速、房价增速。
淘哥旗帜鲜明的指出，坪山中心区是深圳最后一个大爆发的中心区！
在大湾区+深圳都市圈背景下的价值急剧提升，坪山从郊区—-副中心—-深圳东部中心—-深圳都市圈的地理中心，成为与前海、福田并列的深圳扩张动力的“第三极”。
02.
坪山成为深圳发展“第三极”
生物医药、电子信息、新能源龙头
坪山凭什么能叫“第三极”呢？仅从产业上看，坪山的地位就是不可取代的。
深圳有两大科技园：西有南山科技园，东有坪山高新区。
去年4月份，将深圳国家高新区扩容的主阵地放在了坪山，规划了面积达51.6平方公里的坪山高新园；近3年，坪山高新技术企业已翻4倍。坪山中心区则与高新区紧密相连，位于坪山“心脏”位置，承担城市形象展示、商圈建设、美好人居等功能。
从体量上看：
坪山：总面积168平方公里，其中国家高新区51.6平方公里，坪山中心区24.08平方公里；
南山：总面积182平方公里，其中国家高新区11.5平方公里，南山中心区1.35平方公里。
对比可以看出，坪山和南山面积差不多，但是高新区面积是南山的3倍，中心区面积是南山的18倍，比南山还大手笔。
此外，坪山区政府砸2200亿催化坪山发展，到2030年预计吸引50万高端就业人才，进驻国家高新技术企业3000家，总产值达到1万亿元。这个产值是前海自贸区（15平方公里）1500亿的约6倍，是2019年整个南山区GDP总量的近2倍!
从产业结构上看，坪山很多产业已初成规模，包括生物医药、新一代信息技术、新能源、大数据、人工智能、芯片等等
生物医药企业已达471家，10多家科研院所，近10家生物创业服务机构；
坪山已形成新一代信息技术产业集聚区，现有电子信息企业800家左右，华为云计算、大数据和人工智能产业领跑深圳；
深圳新能源企业领头羊在坪山! 有43家能源企业、2万+发明专利、8000名高精尖人才，知名企业有：比亚迪、恒大新能源、沃尔沃等。
值得注意的是，坪山布局的这些产业，大多是面向未来的战略性新兴产业，其重要性就好像20年前，深圳在南山科技园布局华为、中兴。
03.
地铁14号线和多条城轨
是坪山爆发的点燃器
深圳核心半小时交通圈
置业必须考虑交通，通勤时间越快越好，其实现在从坪山坐高铁到深圳北站，最短只要20分钟，非常方便。而且车次非常多，已经实现捷运化。
未来还有地铁14号线、16号线、各种城际，将大大提升片区的价值。
地铁14号线作为东部首条快线，与地铁11号线并驾齐驱，是深圳仅有的两条快线之一，2022年通车。
连通坪山、龙岗、罗湖和福田的地铁14号线，最高时速达120km/h，相当于现在的11号线，后年开通后，从坪山出发，约30分钟就能直抵福田中心。而且，地铁14号线在大运站可与4条地铁线换乘（3、14、16、33），可以便捷通达深圳各区，给坪山交通带来的是颠覆性地升级。
图源：深圳市轨道交通
比如，地铁11号线开通后，周边物业最高有105%的涨幅。
看看今年新开的地铁6号线，其开通前，光明凤凰城区域的二手房挂牌均价在5-6万/㎡。
4月光明凤凰城二手房挂牌均价（来源：深圳链家网）
而在地铁6号线开通后，目前光明凤凰城区域的二手房挂牌均价已达7-8万/㎡，成为了深圳楼市表现最为亮眼的区域。
10月光明凤凰城二手房挂牌均价（来源：深圳链家网）
而14号线是坪山的第一条地铁，刺激作用更大，届时可能会复制11号线的行情。
此外，龙岗还有在建的地铁16号线，由大运站引出，沿龙岗大道、黄阁路、龙平路敷设，终至田心站。线路全长约29.2km，设站24座，预计2023年建成通车。
图源：深圳市轨道交通
坪山还依托坪山高铁站打造了坪山综合交通枢纽，已确定引入深惠城际、深汕铁路、深大城际、龙大城际等项目。最新的消息是，这些项目年底都可能开工。
以深汕高铁为例，沿线站点包括深圳西丽站、罗湖北站、坪山站、惠州南站、惠东站、深汕站共6个站。设计时速西丽至罗湖北250km/h，其余地段350km/h；建设周期为2020年-2025年，计划今年开工建设。以这个速度，从西丽到坪山，中间只停留罗湖北一个站，全程也就是十几二十来分钟的事情。
对无数在福田CBD、深圳北站CBD、留仙洞总部基地、科技园上班的深圳人而言，居住在坪山中心区，通过高铁20-30分钟上下班通勤，将成为一种现实可靠的工作生活模式。
与城市核心的通勤时间，是决定片区价值的关键因素。当年南山的崛起，导火索就是滨海大道的开通，把南山从郊区拉进了城市中心的范畴。未来，坪山的高铁和快速地铁，讲起到当年滨海大道类似的作用，再叠加强大、面向未来的产业布局，相对充裕的可建设用地。当下，大概率就是上车坪山的最低点。
04.
花样年·旭辉·好时光
真正核心地段+超级体量+地铁上盖+商业中心+名校学区
上车坪山，首选坪山中心区，这里是城市配套最集中的地方，淘哥推荐一个百万地铁教育地标大城项目——花样年·旭辉·好时光，项目集核心地段、超级体量、地铁上盖、商业中心、名校学区于一身，综合素质很高。
1、真正的核心地段，堪比南山深圳湾、宝安中心区、龙华红山、福田CBD。
花样年·旭辉·好时光涵盖教育（幼儿园、小学）、养老、办公、商业、居住、公园等规划，总建面近百万方，是真正的中心超级综合体大盘项目。
为什么叫真正的中心呢？项目地段绝佳，聚集了教育、商业、医院、文体、生态等各类核心资源，享受顶级的城市配套：坪山高新区、坪山行政中心、燕子湖国际会客厅，坪山会展中心，坪山大学城，“六馆一城”、深圳自然博物馆、坪山高铁站，坪山文化中心，华侨城、世茂地标等建筑。
比较一下就会发现，坪山行政中心+坪山文化中心相当于福田中心区、坪山大学城相当于西丽大学城、坪山高新区相当于南山科技园、“六馆一城”相当于深圳湾体育中心，堪比把福田中心区、西丽大学城和南山科技园、深圳湾体育中心集中布局在一个超级CBD内部。
项目就位于华侨城、世茂地标对面，是坪山CBD门户资产，能真正享受这些各类配套，不是打着中心旗号的“伪中心”新盘，类比其他核心区，就相当于南山深圳湾、宝安中心区、龙华红山、福田CBD+香蜜湖,不是其他边边角角的项目可以相比较的。
2、超级综合体大盘的溢价值很高。
随着综合体的建设推进，各项配套逐步兑现，首期产品都会有很好的溢价空间，这点已经被印证了无数次。
以龙华的超级大盘壹成中心为例，2015年11月7日，壹成中心首期住宅开盘均价仅4.3万/㎡，前段时间最新一批产品的开盘均价达到了6.8万/㎡，项目的二手房成交价更是破了8万/㎡。
来源：链家
按照二手房行情计算，壹成中心首期入市产品5年涨幅超过88%，价值空间明显。同样，身处城市新中心的超级大盘——花样年·旭辉·好时光，未来的发展空间想象力也很大。
3、双地铁口上盖物业 ，坪山的“车公庙”。
花样年·旭辉·好时光距离在建的地铁 14 /16号线坪山围站（在建）仅200米，经12站半小时直达福田中心岗厦站。
注意，项目一公里内不仅有14号线、16号线，还有33号线（打通坪山与深圳北商务中心、坂雪科技城、大运新城）、19号线（2022年开建，打通坪山与横岗），4条地铁相汇于此，简直是坪山的“车公庙”，是未来人流聚集地。
项目距坪山高铁站约1.5 km，坐高铁20分钟到深圳北、50分钟到福田中心区、40分钟到光明、深圳湾、前海中心区。
此外，项目距南坪三期（已通车）、在建的东部过境高速（部分路段已通车）仅不到1 公里，通过南坪快速、东部过境高速，实现龙岗、福田、罗湖、福田、南山、宝安五区，快速连通。
4、名校加持。
学校无疑是楼盘价值的加速器，名校的学区房的潜力明显高于常规学区房，客户认同度更高，就算是在同一个小区，不同的学区，房价相差很大。
如龙华的莱蒙水榭春天，三期的学区是龙华实验学校，最近的成交价是9万/㎡。
莱蒙水榭春天五期的学区是深高北，最近的成交价高达14万/㎡。
两者二手房均价相差3.7万，溢价率达40%。
花样年·旭辉·好时光周边名校云集，未来的爆发力会很强。
自建幼儿园和九年一贯制名校，家门口就是校门口。周边有东部优质现代花园式小学，坪山中学、坪山中山中学等9所学校；其中，坪山中学在坪山教育排名第一；坪山中山学校（九年一贯制教育）是坪山第一所公办学校。
更有155公顷的坪山大学城，未来对标硅谷，将建成世界一流的开放式、创新型、国际化的高水平应用技术大学城区。
5、政治、文化、商业中心。
商业配套也很成熟。项目还自带约4万㎡的集中商业，与项目一路之隔是商业体量约 8.6 万㎡的坪山益田假日世界，是目前坪山最大最核心的超级集中商业。
此外，项目周边的泰禾广场、世茂广场、恒大城的项目合计总商业配套达200万平米，体量相当于12个北京太古城（17.3万㎡）24个深圳coco park（8.5万㎡）、40个上海恒隆广场（5.5㎡），举步益田假日世界、天虹商场、潮商广场等。未来整个坪山的核心商业资源将汇聚于此。
此外，文化生态资源丰富，项目位于坪山河畔，坐拥约10 万㎡的六馆一城，周边拥有一山两水八公园，坪山河湿地公园、燕子岭、和拥有深圳最大瀑布的马峦山郊野公园等，约4000公顷天然大氧。
坪山文化中心
6、产品品质高端。
项目小区建筑风格为现代简约风格，以“海绵城市”先进设计理念参考华侨城新天鹅堡和新加坡建筑，打造仿如“空中花园、天空之城”的5D悬浮森林主题园林，拥有270度城市景观，近可看花园，坪山河畔景观，远可看整个坪山中心区全貌、半月环公园、中心公园，景观资源是整个东部最优质的。
项目还首创“一轴七街三桥四院九广场”规划设计，全覆盖14大智慧生活系统，全龄段的理想怡居社区，圆满人生所享。
效果图
还有13大立体场景演绎，超感观水上会客厅，无边际酒店式泳池，全龄主题架空层泛会所……廊桥飞架，花木掩映，景观层次丰富多变，一个更超前、新奇、有趣的城市梦想住区，藏纳着四季美好与惊喜。
效果图
项目致力于提高居民生活的便捷性和舒适性，实现与周边商业、酒店设施等的联动服务。云监控、电子巡更、社区 WIFI、E泊车等全覆盖的智慧居家系统，将最终实现安全、便捷、无线、智能的系统目标，打造符合这个时代的精英生活需求的智慧型社区。
效果图
甄选乐士、TOTO、圣象等12大一线品牌，从选材用材到装修设计都力求尽善尽美，高品质省心装修，配套品牌厨电，加持花样年特有收纳、温控等7大怡居功能系统，100项便捷、贴心、美学的人性化细节，让家居生活更显格调。
效果图
淘哥提醒，花样年·旭辉·好时光执掌坪山中心地段，交通便捷，自然和城市配套应有尽有，且为精装交付，是难得一遇的坪山标杆新盘，值得好好把握。
据悉，项目即将开盘，户型是建面约70-118㎡精装2-4房，样板房已经开放，想要坐享深圳最后一个洼地，现在就是最好的入手机会！
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