实探！11000元/㎡起的双湖科技城值不值得买？
赶着购物节的热度，不少楼盘选择了在双十二进行加推，而其中位于双湖科技城的某楼盘，11月底首开房源全部售罄，双十二加推去化良好，在一众去化低迷的楼盘中显得格外特别。
经常被拿来作对比的滨河国际新城，正因为荷湖规划变动遭遇着口水风波，曾经同样地王频出的双湖科技城，现在会因为一个项目的热销再次重回大众视野吗？
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首先明确双湖科技城区域规划范围：
由莲花街、翠柏路、河阳路、红松路、金盏街和河阳北路所围合街区以及明珠路所围合街区两部分组成，规划用地总面积约为3.91平方公里，其中金盏街两侧商业、商务用地、体育用地及社会停车场用地作为弹性控制范围，地块面积78.51公顷。
图片来源：规划局网站
双湖科技城得名由来，就是区域内规划约188亩的天健湖和约459亩的天德湖，以及围绕湖心岛建设的中原科创金融岛，是以“北大深圳研究院（深港产学研基地）”为依托，建设中部一流的“科技金融中心”。
教育配套上，双湖科技城内部共规划7所公立学校——
4所小学：已确定的有3所，莲花街第二小学、莲花街第三小学、郑州外国语附属小学；
2所初中：高新区第二中学、郑州高新区外语中学；
1所高中：郑州中学红梅街校区（高中校区）（已建成招生）。
医疗配套上，区域内规划1所三级甲等医院——郑州中心医院高新医院，投资总额约7.7亿元，占地面积约151亩，规划床位1500张。
交通配套上，地铁9号线规划站点金盏街红松路站、金盏街创新大道站从区域内部穿过。
商业配套上，沿着金盏街两侧规划设计创新科技智慧走廊和综合性商业，集金融办公、商业娱乐、创客园区为一体。
底图来源：规划局网站
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再来看双湖科技城历年土拍信息汇总——
这片不大的土地上，已经入驻了7家本土乃至全国的知名房企。最早入市的是中海万锦熙岸和华润悦景湾，目前华润悦景湾已经清盘，保利和光逸园（备案名）正处于前期筹备阶段， 主要在售楼盘共有5个：中海万锦熙岸、美的翰悦府、金辉优步花园、正商湖西学府、龙湖天境。
1、中海万锦熙岸
►基本信息： 项目占地面积约113.98亩，容积率2.49，绿化率31%，共规划4栋31-34层高层、1栋18层小高层、16栋洋房。
►地段概述： 项目北侧为保利和光逸园（备案名）地块，西侧临近双湖科技城主干道创新大道，南侧临近河阳路，一路之隔为天健湖公园绿地及水系，东侧临近高新区管委会家属院及杜寨遗址公园。项目距离在建的地铁8号线最近的站点为天健湖站，距离约2.4公里，后期公共出行更依赖规划中的地铁9号线。
▲小区南侧绿地
▲天健湖水景
▲创新大道
►在售户型产品： 目前高层房源已售罄，洋房在售楼栋6/7/8/9/10/14/19#楼，户型建面约144㎡，带装修交付。
►交房时间： 预计2021年9月交付。
►参考价格：15300-16100元/㎡
点评：在占地造湖专项整改背景下，中海万锦熙岸门前临近的天健湖水景属于稀缺不可复制资源，同时项目东侧又有规划的杜寨遗址公园作加持，这是中海在双湖科技城立足的核心竞争力，再加上准现房带装修，交房入住等待周期短，也是个卖点。不过项目户型规划单一，仅有144㎡户型，且户型设计较为一般。
2、美的翰悦府
►基本信息： 项目占地面积约77.8亩，容积率2.99，规划为纯高层小区，共有11栋27-33层高层住宅、1栋社区商业（现为售楼部）和1所12班制幼儿园，规划总户数1544户，车位比1:1，户型建面约89-130㎡，精装修交付。
►地段概述： 项目北侧临近主干道莲花街，西侧临近金辉优步花园，南侧临近华润悦景湾及规划中的莲花街第三小学，东侧紧邻红松路，一路之隔为郑州中学红梅街校区(高中校区)，项目距离规划中的地铁9号线站点较近，约800米左右，后期公共出行便利。
▲一路之隔的郑州中学高中部
▲实体样板间
►在售户型产品：目前在售7#、12#楼高层，剩余1栋8#楼未推出，剩余楼栋房源已基本售罄。
►交房时间： 1/2/4/5/6/9#楼预计2022年12月底交付，7/8/11/12/13#楼预计2023年6月底交付。
►参考价格： 7#均价13000元/㎡，12#楼均价11000-12000元/㎡。
点评：美的翰悦府为双湖科技城目前唯一的纯高层住宅小区，相比周边高低配楼盘，高层的居住舒适度更高，且美的打造的差异化竞争战略是以“智慧健康社区”为标签，精装修交付且赠送26种智能化产品，和康桥未来公元定位的“AI智慧互联生活城邦”不谋而合，这或许是未来人居一个主流的革新方向。不过项目不足之处就是东南角规划有公交场站及社会停车场。
▲地块东南角临近公交场站及社会停车场
▲楼盘工程进度对比
3、金辉优步花园
►基本信息： 项目占地面积约72.82亩，容积率2.49，共规划6栋高层、8栋洋房，高层户型建面约89㎡，洋房户型建面约128㎡，精装修交付。
►地段概述： 项目北侧临近主干道莲花街，西侧临近规划中的高新区第二中学、亿科新城(北院)，南侧为正商湖西学府，东侧为美的翰悦府。
▲亿科新城(北院)
▲工地实拍
►在售户型产品：目前在售高层12#、13#楼，剩余高层楼栋已售罄，主力户型为89㎡三房；洋房在售6#楼，剩余1/5/7/8#楼共计四栋未推出，主力户型为128㎡。
►交房时间：预计2022年年底交付3/4/9/11/14/15/16#楼。
►参考价格： 高层均价11700-12000元/㎡，洋房均价14500-15000元/㎡
点评：作为闽系房企，金辉交出的答卷明显落后融信一大截。优步花园是金辉继滨河云著之后在郑州的第二个项目，社区规划排布也和滨河云著如出一辙，高层89㎡户型仅为2.5开间朝南，洋房128㎡做到了四室，功能区间分布与中海万锦熙岸类似，相比较之下优化了玄关设计，私密性更好。总的来说，这是一个很容易泯然于众盘的项目，无论是产品规划和价格都没有太大竞争优势。
4、正商湖西学府
►基本信息：项目占地面积约总占地77亩，总建筑面积18.6万方，容积率2.49，共规划4栋高层、9栋洋房，内部配套1所幼儿园，高层户型建面约94-115㎡，洋房户型建面约104-118㎡，精装修交付。
►地段概述：项目北侧临近金辉优步花园，西侧规划有市公园绿地，南侧相邻地块规划为商业用地，东侧临近规划的莲花街第三小学。
▲工地实拍
►在售户型产品：目前高层13#楼已售罄，主要在售洋房1#、15#楼，剩余高层11#楼、洋房2/3/4/5#楼未推出。
►交房时间：预计2022年8月31日。
►参考价格：高层均价11300-12300元/㎡，洋房均价12800-13500元/㎡。
点评：正商似乎总和高性价比挂钩，在双湖科技城也不例外，湖西学府的洋房售价属于片区内最低水准，精装的均价甚至比毛坯交付的龙湖天境略低，洋房规划的户型面积段最低104㎡起，也是打破片区的最低记录，需要注意的是户型全部是封闭阳台，无飘窗面积赠送。
5、龙湖天境
►基本信息：项目占地面积102.5亩，容积率2.49，共规划规划3栋31层高层住宅、3栋19层公寓、12栋7-9层洋房，高层户型建面约99-115㎡，洋房户型建面约116-143㎡，毛坯交付。
►地段概述：项目北侧临近在建的三甲级医院郑州中心医院，东侧临近交通主干道创新大道，一路之隔为规划中的中心公园，南侧规划为住宅用地，临近一所规划小学，同时距离规划中的地铁9号线站点350米左右。
▲工地实拍
▲绿梅街
►在售户型产品：11月底首开推出高层14#楼、洋房7/8/9/10#楼，目前主要在售高层15#楼、洋房5#楼。
►交房时间：高层预计2023年6月底交付，洋房预计2023年12月底交付。
►参考价格：高层均价10000-11000元/㎡，洋房标准层均价13500-14500元/㎡。
点评：作为龙湖定位刚改、改善的天字系产品，龙湖天境的产品力有绝对优势，高层采用架空层设计，洋房标准层大横厅+宽景阳台，顶楼采用复式跃层设计，赠送空中露台花园，同时外部临近9号线规划站点和规划中心公园，这样的条件加上首开低价优惠直接燃爆。不过不足之处是北侧临近医院。
除了以上在售楼盘，位于中海万锦熙岸北侧、与龙湖同期拿地的保利和光逸园也即将入市，另外在本月21日，又有一宗土地（郑政高出〔2020〕17号）即将进行出让，地块位于保利和光逸园（备案名）西侧，和美的翰悦府一样在地块东南角规划一处公共交通场站用地，地块占地面积48677.06㎡，约合73亩，容积率大于1.1、小于2.0，与保利同属低密社区，值得期待。
▲保利和光逸园售楼部在建中
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双湖科技城在售项目产品及均价整理如下——
双湖科技城内的困斗厮杀一直是分阶段的，一代目的华润和中海都即将交房，二代目的美的、金辉和正商各自拿出杀手锏，美的以智慧社区、纯高层为核心进行爆破，金辉虽然籍籍无名但有贝壳正规军，正商则是刚需性价比首选，三代目的龙湖天境抢先首开入市，夺取客户资源，然而需要警惕的来自双湖科技城外围楼盘——
融信朗悦时光之城，配套在建的地铁8号线天健湖站郑州高新实验中学，退台洋房产品都是亮点；
万科城湖心岛所剩房源不多，但九期地块一有动静，浩大的老业主群体瞬间就能占据大片有力战场。
对于现在的双湖科技城而言，要想成为高新区改善居住品质的核心承载区，还有很长的一段路要走。
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