豪宅区冒出一个纯新盘，还建房占比过半！豪还是不豪？

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目前核心地段住宅逐渐豪宅化，不仅单价高，面积也动辄140平起步，近几年来，武汉主城区土地供应量逐渐走低，核心地段出让住宅地块更是屈指可数。

属于汉口正核心的江汉区，近两年土地供应量为零。并且，这里几乎不会再有大规模城市更新的可能。这意味着，未来想在汉口核心买新房，将变得难上加难。每出现一个新项目，都有可能是买进城市内环的“绝版”机会。

位于航空路与建设大道的纯新盘长投·航空路壹号预计将于本月入市，首推8、9号楼建面约113-142平的毛坯房源，预计价格3.2万上下，目前认筹中。

核心稀缺地段，背靠华发地王

项目位于江汉区老汉口核心区，周边配套成熟，生活、学校氛围浓厚。航空路、建设大道、青年路三路交叉处，地处汉口核心腹地，是老汉口人津津乐道的“黄金三角地带”。

项目西面就是湖北省交通运输厅，所在的航空路紧邻西北湖的金融一条街，万松园的美食一条街，中山公园。周围被各大顶级商圈环绕：从花园道、恒隆、武广到新世界k11，还有即将开业的龙湖天街、华发中城商都、华润万象城。医疗方面更是有华中优质医疗资源同济、协和近在眼前。

去年下半年至今，汉口的“地王”频出，从二七到航空路，再到大智路，还有很多新“地王”在路上，一方面地王出让足以显示地段的优越性，另一方面，地王入市势必会抬高周边房价。位于项目隔壁的P（2020）150号地块，即去年12月25日由华发竞得的硚口地王，楼面价21002.23元/平方米，与项目一路之隔，地价逼近房价。

大户型当道，区域内门槛最低

项目所处航空路一带可以说是真正的寸土寸金，板块多年没有新房供应，周边项目或尾盘、或售罄、要不就是160平起步的大户型。在售新房中，距离项目最近的中海万松九里，均价4.2万元/m²，最小面积230平米，总价近千万。越秀国际金融汇单价3.8万元/m²，最小面积280平米，总价超过1000万，南国中心二期单价3.2万元/m²，最小面积166平米，总价超过500万。

而长投·航空路壹号放风价3.2万元/m²，最小面积113平米，总价仅360万左右，首付约100万。虽然按照地段来看单价怎么样都不会低，但是因为户型面积不大，总价被控制住，降低了购买门槛。此外周边汉口新界的二手房也已经达到了29000元/平，加上中介费等费用，与长投·航空路壹号的放风价相差不多。

既然项目具有如此得天独厚的地段优势，为什么不像周边项目一样打造成豪宅产品呢？主要是因为项目有一个不容忽视的不利因素。

体量小，还建房占比过半

长投航空路壹号是2018年12月25日，宜昌长投恒基置业有限公司底价313940万元摘得的江汉区P(2018)171号地块，楼面价10670.75元。

根据规划公告，项目总建筑面积约45.72万方，其中商业面积约4万㎡，住宅约15.8万㎡，其中约7.3万㎡是商品房住宅，7.7万㎡是还建房，另外8168㎡是公租房，办公约6.6万㎡，社区配套用房约0.81万㎡ 。

整个小区由7栋高层、超高层住宅，2栋写字楼，1栋loft公寓，1所幼儿园及商业配套组成，体量不大且业态较为复杂。其中，6、7、8、9号楼为商品房住宅，2、3、5、15、16、17号楼为还建房。也就是说，项目还建房+安置房的住宅建面比普通商品房住宅的建筑面积还大。再结合113-142平的户型面积段和毛坯出售，项目基本与“豪宅”无缘。

但在“豪宅”地段回归了正常改善门槛，迎合了追求地段的改善客群需求。同时由于紧邻同济医院，同济附中、附小，后期也可以出租给医院的医护人员，和同济附属小学的陪读家长们。整体来说，无论是改善自住还是投资都不错。

基本情况

均价：预计32000上下

占地面积：7.11万方

建筑面积：约45.72万方（其中商业面积约4万方，住宅约21.27万方，办公约6.6万方，社区配套用房约0.81万方 ）

容积率：3.97

绿化率：25%

停车位：机动停车位有2738个，非机动车位有1949个，车位比1:1.3

户数：2335户（包含公租、还建住宅等）

楼栋总数：7栋

楼层状况：首开8#9#

面积段：113-142平

交付标准：毛坯

预计交房：2023年12月

开发商：湖北长投恒基置业有限公司

即将4月份首开的为一期8号楼跟9号楼。其中9号楼30层，2梯3户，户型为112平米、137平米、142平米。

8号楼2个单元，其中1单元24层，2梯4户；2单元31层，2梯3户，户型为113平米、127平米、142平米。其中105跟135平米户型为回购户型，不对外出售。

区位

长投航空路壹号位于江汉区建设大道与航空路交汇处，大区位上隶属于江汉区内环至二环的核心板块内。

小区位上：北侧是电力社区、武汉第十二中学；南侧是航空路；西侧是建设大道、湖北省交通运输厅；东侧是青年社区、航空社区。由于地处旧改区，周边面貌一般，这也是汉口核心老城区的通病。

交通

地铁：项目目前即将推出的楼栋靠近建设大道，未来建设大道也有小区大门，从建设大道大门到2号线王家墩东地铁站约700米，离青年路站约600米。

王家墩东站是地铁2号线、地铁7号线的交汇处，2号线连接汉口、武昌和光谷核心片区，7号线连接汉口、武昌、南湖、直达江夏，轻松便捷通达武汉三镇。向西一站到武汉商务区站可以换乘3号线，向东两站在香港路站可以换乘6号线。

自驾：项目地处汉口建设大道、解放大道两条核心干道之间。出门即是建设大道，连接二七到硚口，沿途经过汉口各核心路段。也可以通过航空路走青年路，从常青路三环线立交到珞瑜路三环线立交，跨越武汉三镇，沿途经过武昌、汉口重要交通主干道及汉阳部分道路。但由于地处市中心，早晚高峰期会出现拥堵。

商业

项目自带商业配套，并且周边商超成熟，步行1公里范围内有汉口新界、花园道、新世界百货等大型商业，2公里范围内有堪称华中第一商圈的武广商圈以及后起新秀泛海城市广场。可以说汉口的顶级商业资源，奢侈品的聚集地都在2公里左右的范围内。

教育

项目自带有9班制幼儿园，周边有卫星村小学、航空路小学、武汉市十二中，中小学的数量多，教育资源丰富，小学至高中都在步行范围内。此外项目离同济附小400米，但同济附小附中只对口同济医护人员，另外项目离985同济医学院只有400米。根据去年的划片政策长投航空路壹号对口卫星村小学和28中，具体对口情况还是要以交房后划片为准。

医疗

医疗资源算是城市顶级档位，武汉最有名的几大医院基本都聚集在项目周边，如同济医院、协和医院、普爱医院、武汉市一医院、湖北省中西医结合医院等。其中项目距同济医院(主院区)直线距离约800米，距协和医院(本院)直线距离约1.4公里，开车过去不到10分钟。

户型

113平三室两厅两卫：

该户型位于中间户，整体三开间朝南，采光跟通风性都不错。动静分区，三间卧室在一起方便照顾，厨、餐、客、阳一体化空间感会显得较大。主卧采用酒店式套间设计，私密性好。

127平三房两厅两卫：

该户型位于单元衔接处，位于边户，拥有三面采光而且拥有南北双阳阳台，整体比较通透，采光跟通风都非常好。餐厅跟客厅还有阳台相互连接，整体空间感比较大。三间卧室在一起比较方便，主卧自带卫生间。

137平4室2厅2卫：

该户型位于9号楼西边户，拥有三面采光，户型整体南北通透，其中主卧、次卧跟阳台三开间朝南，拥有一个横跨客厅跟次卧的6.6米超大阳台，采光跟通风性都非常不错。户型整体方正，卧室对称式分布，整体动静分区。主卧自带衣帽间跟卫生间，私密性较好。

142平四室两厅两卫：

该户型位于边户，采用横厅设计，给人感觉会显得比较大气，而且没有多余的走道等浪费面积的地方，而且还带有一个近7米的阳台，不过卧室就有一点牺牲，只有两间卧室朝南。

选房师有话说

优势：

1、项目位于汉口中心区域，建设大道与航空路交汇处，地理位置好。

2、项目周边配套完善，自驾、地铁、公交出行都比较方便。而且周边衣食住行医都有保障。

3、目前核心区域入手门槛相对较低，而且毛坯交付，可根据自己的喜好装修。户型整体设计也较好。

4、投资跟自住都还不错，国企开发商，实力相对来说更有保障。

劣势：

小区内部一半是还建房，而且有办公、商业、公寓等产品，居住环境一般。

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