“富人”出走，主城高端小区风光不再？实探发现：年轻人很喜欢...

但见新人笑，那闻旧人哭。

时代抛弃你时，从不说再见。楼市亦然。

如今提起豪宅，多数人第一时间想到的是河西。或许 只有老南京人才知道，曾经的城东才是“富人区”的代名词。

同梅花山庄一样，澳丽嘉园也曾是城东著名的高档小区，与同时期的香格里拉、银城东苑等小区一起共同开启了城东豪宅2.0时代。

但如今小区已历经17年，在多年风雨的洗礼后，澳丽嘉园也像从“鲜衣怒马少年郎”变成了“历经沧桑的中年叔”。

究竟还有多少人知道澳丽嘉园小区呢？今日，我们就来好好实探一下小区现状。

一、交通方便，配套成熟，周边历史资源丰富

澳丽嘉园

小区地址：秦淮区御道街56号

板块：城东

总栋数：7栋

总户数：1417户

建筑类别：小高层

开发商：南京金居房地产开发有限责任公司

物业：栖霞物业

房龄：2004年

学区：光华门小学+南航附属中学

小区位置

澳丽嘉园位于御道街与东大阳沟之间，北侧是明御河路，小区出门往东即到御道街，往南300米到大光路，往北400米可到瑞金路，交通非常便利。

周边配套

1、交通

小区旁边就是地铁5号线（在建）和6号线（在建），距离运营的最近的地铁站是2号线明故宫站，约1.6公里，可以骑车过去。出小区就是公交标营站，有4路、7路、17路、25路、52路、65路等多条公交路，公共交通发达。

2、商业

周边商业配套非常齐全。御道街对面就是苏果超市，大光路上的际华广场距澳丽嘉园1000米， 附近还有御河菜市场，以上都可以满足日常生活需要。

3、教育

光华门小学：位于解放南路桥附近，距澳丽嘉园830米。

南航附中：位于尚书巷，距澳丽嘉园740米。

4、休闲

小区周边有明御河公园、月牙湖公园，北边有明故宫遗址公园，南边是光华门堡垒遗址，周围历史底蕴深厚，自然环境优越，是南京老牌富人居住区。

二、房龄虽老，但环境可圈可点，不乏亮点

小区环境：

小区目前是栖霞物业，疫情期间，门禁管理较为严格，需要测量体温，出示健康码。所有快递和外卖一律放在小区门口的蓝帐篷里。

小区一共有7栋小高层，其中 6 栋为平层住宅，另一栋是挑高房，楼栋外立面呈浅白色，由于 房龄较长，部分楼栋出现修补的痕迹。

小区绿化率高达48%，我实探时也发现小区的绿化景观确实不错：

小区内部有一条人工挖掘的河道，深度比较浅，可以依稀看见池底，水面无杂物，靠近时也无异味，可见日常有定期清理。

河道两边栽种了一些低矮灌木和几颗垂杨柳，微风吹拂，垂柳依依，溪水潺潺，好似一幅江南水景图。

这些水流沿着挖掘的河道最终汇流到一处池塘，池塘里栽种了荷花，盛夏之际，翠绿的荷叶中间，零星点缀着些淡粉色的花。尽管是白天，却让我想起了广为流传的《荷塘月色》。

为了方便业主通行，小区在河道之上修建了两三处栈道，栈道两边长满了绿竹，此情此景仿佛又是另一番意境。

小区中央有一处休息广场，广场一侧则是儿童游乐区，或许是为了更贴合主题，通往这些地方的栈道都被粉刷成彩虹色，更显童趣。

另外， 早期修建的绿茵花廊依旧延续至今，红砖色柱体使其看上去略显朴素，大红色的栏杆也透露出后期应该有重新修缮过。

不得不说，小区的绿化真不错，由于处处有树荫，即使大白天走在园区内，也丝毫不感到烦闷。

小区虽然没有实行人车分流，但对车辆做到了有序管理。楼栋后面有一处较为敞亮的空地，现在被当成地面停车场使用。

非机动车统一停放在地下车库，并且配有充电站，有效的管理让小区其它主干道上基本没有车辆停放。

最后，这里的单元门大多紧锁，陌生人很难进入。门口还特别开辟了无障碍通道，早年的设计如今看来也是十分人性化。

总得来说，无论是楼栋外立面还是园林景观，都能看出澳丽嘉园有一些年代感，但胜在环境维护得不错，看上去清清爽爽。

三、户型多样，同时满足刚需和改善客群

小区市场及行情： ：

365二手房网显示，小区目前挂牌均价为47314元/㎡，近一年房价小幅上涨约2000元/㎡。

对此，周边中介解释，小区房价微涨可能受到挑高户型价格的影响，其中小户型单价略低但成交活跃，挂牌价一直在小幅上涨，大户型单价略高，但房源少，成交更少，所以价格相对稳定。

据悉， 小区只有1栋高层为挑高房， 面积为38~50㎡的复式户型，朝东或朝西，选择性较多。近期成交的一套挑高户型，单价突破5.3万/㎡，创小区目前最高单价记录。

目前在售小户型中，如果朝东户型，总价基本都在200万+，朝西户型，总价也要接近200万。

小区 另外6栋则是平层住宅，主要户型为90㎡两房，106-130㎡的三房，由于是正规户型，南北通透，单价基本都在5万+/㎡。

户型解析：

热销户型：挑高小户型

特点：实际使用面积最少达80㎡，不过部分朝西户型的光照时间有限。另外二层的两房大多是房主自行改造，因此小房间的采光不佳。

热销户型：110平三房

特点：厨卫分离， 全明户型，三房两卧朝南，且次卧均带飘窗。整体户型的实用性还是比较强。

优缺点：

优点：1、地处大光路商圈，距离新街口也比较近，周边交通、商业等方面配套成熟。主要还是周边比较难得的商品房小区。

2、户型多样，同时可以满足刚需和改善客群。特别是挑高户型，总价低，对想要在主城置业的年轻刚需客比较友好。

缺点：

作为改善小区而言，房龄偏老，整体环境与次新房相比，还是有明显差距。 大户型总价高，同等预算下，改善客可以有更多选择。另外学区在主城来说，不够出色。

置业建议：

对于想要在主城置业，且又不愿买老破小的年轻人来说，小区挑高户型还是值得考虑。作为过渡居住的性价比不错，既可以满足居住需求，同时日后置换的难度想必也远低于老破小。

作为改善房来看，小区也适合一些不愿意离开城东的老业主，通过以老换新，以小换大的方式，可以置换一套大户型住宅。但前提是不过分看重小区日后的升值空间。

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