去年深圳卖得最好的桃源居，今年还值不值得买？
撰文 | 魏淑芬
去年，深圳卖得最好的二手房就是宝安的桃源居，14个区，一共卖了716套，几乎是1天就能卖2套。
来源：贝壳找房《深圳楼市大数据》
但是今年，二手房指导价出台，银行跟进，首付预算增加，买家锐减，即使是桃源居这样的大社区成交量也是一落千丈。
据了解，二手房指导价出来之后，桃源居只有少量成交，有些是全款买房，有些是指导价出台之前签的合同，合同执行完才显示成交。
更多的情况则是，买家只是来看看房，一算首付，跟预算差距太大，就不再考虑。
不过，也有卖家在全网价格不透明的情况下，还加价了，他们的心态基本上是：买家出价达到心理预期，能卖就卖，不能卖先放着。
桃源居不少二手房房源，都是放了很长一段时间，既没有人租住，业主也没做卫生，就干放着，家具上一层灰。
近期，淘房志团队实地探访了桃源居小区， 看看去年深圳卖得最好的小区，到底还值不值得买？
01
12号线双地铁口，幼儿园在小区里、小学、中学学校就在小区旁，小区内各类商铺一应俱全，人气旺，居住很舒适
桃源居位于宝安区前进二路与汇江一路交汇处，门口有桃源居公交站， 还有正在修建的地铁12号线桃源居站、洲石路站，两站间隔约800米。
淘房志现场实拍
淘房志现场实拍
小区旁边就是九年一贯制的中澳实验学校，有公立也有私立，去年中考成绩在宝安排名前十。
淘房志现场实拍
整个桃源居小区确实非常大，占地面积1.16平方公里，建筑面积180万平，分为两个东区、西区部分。 东区内部像是一个生活资源齐备的小镇子，西区就是纯住宅区域。
在桃源居东区，住宅分布在大道和小区园林的两边，由于小区太大，开发周期长，不同期的外立面能明显看出差异。
淘房志现场实拍
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除了住宅，幼儿园、各式各样的便利店、中介门店、餐饮店、生鲜店等商铺应有尽有。同时，小孩可以从东区直接步行到中澳实验学校，又安全又方便。
淘房志现场实拍
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据中介透露， 由于小区居住人口特别多，这里的商铺完全不存在空铺的情况。
去年，深圳很多人人乐超市都因为生意差，倒闭关门了，但桃源居的人人乐人气依然很旺，生意丝毫没有受到大环境影响。
淘房志现场实拍
淘房志现场实拍
从桃源居东区可以直接通过天桥到桃源居西区。
淘房志现场实拍
相较于东区，西区的面积要小得多，相对的，居住环境更安谧，外部有商业，里面是纯住宅，小区内做了一些简单的绿化。
02
目前，小区价格集中在7万+/平，偶尔会出现6万+/平的笋盘，或者9万/平的高价房源
虽然桃源居的整体房源量巨大，但是二手房的价格也在持续上涨。
据中介透露， 该小区去年600万左右可买到100平左右的大三房，今年基本上只能买到面积相对小一些的两房或者小三房。
目前，整个桃源居的大部分房源放盘价在7万+/平。
有些楼龄新的区，房源已经加价到8万+/平，甚至接近9万。比如：
桃源居十五区，有84平的房源放盘745万；
桃源居十一区，也有75平的房源放盘630万；
桃源居十六区，3房的房源单价都在8万/平上下浮动等。
但是楼龄比较老的，像1997年建成的 桃源居十二区， 部分房源的价格也就6万+/平，600万以内还能买到91平的三房。
今年3月，小区出现了8万/平的成交案例，是位于桃源居四区的一套94平的二手房。
据了解，桃源居四区的二手房放盘价格还是 7万+/平居多，偶尔有一两套8万/平的房源。
而桃源居的指导价，在4.8万/平-5.7万/平之间，首套房的首付大概要5成以上，最高的甚至要8成，置换二套房的家庭，贷款的空间更小。
淑芬了解到，桃源居在指导价出台后实现的成交，也是以全款买入的居多。
03
桃源居居住属性强，且选择空间较大，地铁+学校优势，长期来看，价格也不会跑输大市
从居住属性来看，桃源居确实很不错，各种配套一应俱全， 对于有自住需求的首套或者置换家庭来说，都能找到合适的房源。
在价格方面，桃源居的房源价格由于楼龄、户型、朝向的不同， 各房源的总价存在较大差异，同样是三房，总价差距可能有几十万，购买者的选择空间也很大。
虽然桃源居的房源量大，但是短期来说， 明年年底，地铁12号线一开通，从这里出发可以直接到南山中心区、宝安中心区，还能吸引一波购买力。
长期来看， 好学校+地铁的优势很明显，有这两项资源的加持，小区还有不错的价格空间。
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