忌选“错配房”！未来之城新推，毛坯均价2.71万元/㎡
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◎来源丨温州房哥
◎文/编丨c东东/Mt.
要说近两年，市场竞争最为激烈的板块， 蒲州-桃花岛板块大概率会有姓名。
▲蒲州-桃花岛板块部分项目相对区位示意
从去年部分楼盘 打九折送车位启幕，再凭借着 周边拆迁持续推进、 未来社区落地、 吾悦广场开业等利好加身，蒲州板块地价创下新高，而桃花岛板块则热度稍逊一筹。
看蒲州板块，依靠加大优惠等措施，加上各种利好营销之下，去化可以说是持续稳定。 蒲州板块早两年首开的项目大部分房源已经售出。即便是定位高端的 翠湖里，也只剩 不到百套的房源了。
▲数据截至2021年4月13日14时，数据来源：温州市房地产市场信息交易网。数据可能有延后，以实际为准
再看桃花岛区域，与蒲州板块相挨，虽然因板块认同和配套发展滞后等原因，去化一度落后，但早前的“去化困难户” 留香园、 博悦湾如今整体去化均已在70%上下。 江月湾整体去化也已达约85%。
2020年下半年开盘的富春未来社区· 未来之城（备案名：如意里）和 蓝光广城·未来天辰（备案名：天著园） 一手毛坯均价已经在2.7万元/㎡上下，而吾悦广场最后一期开盘，毛坯均价仅为2.56万/㎡。因为价格上升了一个台阶，两盘刚开始去化较为惨淡。
但在春节后，未来之城去化速度明显加快。2月去化约为55套，3月去化约为81套，4月至今已经去化约为23套。究其原因或在于：
加大优惠 。由于为备案价一口价成交 （无优惠） ，因而，未来之城通过车位优惠约8万元左右 （视付款方式，若全款，优惠力度更大） 入市； 调整营销策略 。如借力吾悦广场开业，以吾悦三期·未来之城为卖点进行营销； 紧跟热点利好 。如万豪旗下W酒店落地周边超高层地块，适时宣传。
▲开发商宣传营销理念示意
就在本周三，未来之城三期245套住宅以毛坯均价 27145元/㎡入市。一起来看看……
A
开盘楼幢
本次预售如意里（三期）：住宅 （依照地名办标注，下同）6幢、9幢、17幢，计 建筑面积31544㎡，245套。
▲楼栋分布图
项目预计于2022年3月份主体全部结顶，2023年5月份竣工，计划于 2023年12月交付使用。
B
区位
▲地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统
▲项目周边效果图示意
项目 北侧为玉苍西路、吾悦广场·璟悦府、人才公寓安置房
南侧为温州大道；
西侧为江南路、规划超高层建筑。
“未来之城”一期首开，“高定价大户型”掩护出货.....
C
日照分析
未来之城东侧地块住宅，偏西角度较大，约为南偏西14-35°。西侧地块住宅偏角 在居住舒适范围，约为 南偏东4°-南偏西15°以内。
▲楼栋间距示意，楼间距仅供参考，手工标注，有误差。以销售口径和实际为准。
日照简评
三期 6#南侧为宽约49.96米的温州大道和规划二类居住用地，加上住宅退让预计超80米，预计中低楼层的日照也会不错。
9#南侧为高约99米、33层的人才住房4#，楼间距较小。正南侧间距约69米。预计14楼以下房源大寒日正午会受到遮挡。
17#南侧为温州大道和规划商业、办公用地，现有办公楼建筑高度7层左右，加上住宅退让，间距较大，低楼层日照质量也能够满足。
注：1、 若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
2、 若冬至日都不会南侧楼栋遮拦，意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。
D
户型分析
三期户型新增130方边套、143方户型。
▲楼栋分布图
文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，尺寸来自房管网，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
6#建面约143㎡：
▲文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，尺寸数据来自房管网，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
----四朝南改善户型，与市场上同面积段四朝南户型相比，过道控制略弱；
---- 大进深的阳台+空中花园是产品的亮点，但客餐厅的采光会受到一定影响；
9#建面约130㎡边套：
----130方做“3+1”室，比较少见，房间舒适度在线；
----厨房好用！
----大边厅长度6.7米左右，尺度还不错，但宽度不到4米，对于客厅而言，摆了沙发还要留过道走人，局促。
17#建面约130㎡东边套：
---与9#130方边套相比，少了储藏间，但可以做四个独立的房间；
---过道控制好于9#的130方，客厅舒适度也较好。
D
价格分析
备注： 因本项目实行裝配式建筑和住宅全装修交付，2500元/㎡（现代简约风，适用于全户型）。
本次三期开盘均价 27145元/㎡，比二期均价上升约200元/㎡。
对比三期17#和二期18#，同为106方和130方面积房源，楼栋距离较近，均价相差约400元/㎡。
综合来看，三期价格是有所 微涨的。
E
选房注意事项
143 ㎡
性价比较差
蒲州-桃花岛板块（龙湾），140方左右面积段的户型，已经处于板块产品链的顶端。
每个楼盘，一般都会分配最好的微观条件资源给最大的户型，所以在这个板块，绝大多数楼盘的140方面积段产品，都会处于小区楼王的核心位置，让四朝南正对中庭花园。
如留香园：
如吾悦广场澜悦府：
如博悦湾：
等等......
但未来之城的143方，四朝南正对着温州大道交通主干道，其 微观条件与板块的产品面积定位不匹配。
从二手房市场的实际情况来看，房子买卖还是比较忌讳“大面积户型搭配差微观条件”的房源，实际居住体验不佳，有钱人改善看不上，没钱的人买不起。
所以类似“资源错配房源”，性价比相对较低，购房者慎选。
楼层
选择
未来之城三期中高楼层价格差别不大，以6#701和1701比较，毛坯单价仅相差 约700元，差价较小。
建议 优选中高楼层房源。 同价格建议优先选择更高楼层。
130方
选择
三期130方分别位于9#和17#。
9#130方东边间俯瞰东侧中央花园，视线不错，单价虽最高，但差距与其它边套相比不算大，改善住户可优先考虑，最好选择15、16楼以上房源，视野日照皆可满足。
17#两梯三户设计，东边间的电梯前室独立使用，相当于一梯一户，又有隔壁邻居帮助分摊公共面积，且均价和西边间一样，性价比无疑最高。
▲17#东边间户型
好了，今天就说这么多。
题图：吾悦广场实景
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