田园综合体考察案例-多利农庄
近日，全经联西安幸福产业学院秘书长、全经联产业园区委员、西部企业家商会秘书长、西安市中小企业协会秘书长 、西安桑弧幸福产业发展有限公司董事长蔚世界考察了成都多利农庄，现分享给大家：
项目报道荣誉：
2、这是成都市规模最大、档次最高，六次产业融合发展的乡村田园综合体和有机小镇；
3、是农村集体经营性建设用地入市改革试点项目和四川省、成都市重点农业产业化项目；
4、是目前国内运营较为成功，一、二、三产业融合发展的乡村田园综合体；
5、它并非单独存在于乡村或者城市，而是一个真正实现城乡一体化的生命共同体。
项目背景：
2015年郫县成为人大常委会授权国务院批准为首批33个农村土地改革试点县之一。在这个大背景下，多利农庄进行规划设计建设。从大区位上看，项目距离成都市区较近，基地有水，2014年被批准为国家4A级旅游景区，被誉为“西部最美水乡”。
项目介绍：
成都多利农庄由上海多利全资子公司“多利(成都)农业发展有限公司”投资建设，2013年入驻成都郫都区红光镇。项目计划总投资150亿元，总规划面积约2万亩，区域内集体建设用地约2900亩，农村新型社区建设用地约1000亩，特色小镇和家庭农庄建设用地约1900亩。规划建设52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展。
主营项目是有机蔬菜种植、乡村建设，并致力打造乡村旅游示范区。
在离城市不远的近郊，将城市文明注入乡村，建设“田园、乐园、家园”融为一体的田园综合体，一个拥有现代农业、文化旅游、田园社区的多业态文化休闲旅游小镇。
据2018年初数据，已完成投资5.2亿元，实施了8.1万平方米的农村新型社区建设，2018年6月底约安置600户1800余人入住；已建成600亩有机生态农业示范区、12000平方米温室大棚和分拣包装中心;已依法取得128.3亩农村集体经营性建设用地使用权，启动了4个组团度假酒店和家庭农庄建设，首批示范农庄和有机生活体验馆已正式对外开放，游客可来体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色旅游。
项目接待中心是一处别开生面的绿色外观的集装箱建构体。
没有化肥、农药、臭水沟污染，蔬菜的健康比什么都重要。
亮点一：产村相融三产互动
农庄结合农业供给侧结构性改革，以机制创新为动力、市场需求为导向、质量效益为核心、绿色发展为根本、农民增收为目的，遵循“特色化、差异化”“高端化、品牌化”的理念，突出“市民农庄”“乡村创客”“造梦乐园”主题，激活都市农业的多业价值、乐游价值和安居价值，打造集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的都市有机农业小镇，形成产村相融、三产互动、城乡统筹的综合示范效应。
成都多利农庄项目，也开创了现代农业项目融资发展的新渠道。2016年，多利项目在“建设用地不增加、农业用地不减少、农民利益不受损”的原则下，拟 100亿元，携手中国平安集团、浙江绿城集团、法国LUX酒店管理公司进行四村联合打造新型”农+旅“结合的都市现代农业有机小镇。依托保险资金“大资本、低成本、周期长”的优势，有效解决了都市现代农业“投资大、周期长、回报慢”的难题。
多利农庄成为“平安好生活”的承载主体，依托平安140万销售团队及7000万高端客户资源，拓展新销售链条和营销网络体系，2016销售额首次突破5亿元，2017年销售额将突破10亿元。
亮点三：农村集体经营性建设用地入市改革，农民分享改革发展红利
当地农户以确权后的宅基地及集体建设用地入股，组建村集体资产管理有限公司，与多利公司合作，自主开展土地综合整治和农村新型社区建设，通过整理节余的集体建设用地挂牌出让，实现土地整理项目收益和农民股东利益分配。目前，项目一期128.38亩农村集体经营性建设用地挂牌成交价69万/亩，成交额达8858万元。
亮点四：打造都市农业双创平台，开设都市农业双创示范基地，国家级有机农业专家担当导师！
农庄内，设立2000平方米文创空间的农业双创载体平台，通过设立都市农业双创基金、提供涵盖人才培养、技术创新、投资对接、市场开发等全程双创孵化服务等支持政策，相继引入了园区合作社和家庭农场等30多家市场主体，约30个农业创业项目相继入驻园区开展农业发展上的创业创新。作为成都市、区两级农业双创示范孵化园区，首期已形成300亩大田、100亩塑料大棚、10000平方米智能温室大棚及2000平方米文创空间的农业双创载体平台；通过设立都市农业双创基金、提供涵盖人才培养、技术创新、投资对接、市场开发等全程双创孵化服务等支持政策，相继引入了创客咖啡吧、有机蔬菜沙拉吧、farm私房菜、园区合作社和家庭农场等30多家市场主体入驻园区开展创业创新。
多利农庄联合中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心组建“都市农业科创中心”，采取“成果转让+创新导师+孵化基地+服务平台”模式，开展农业高新科技成果孵化、新技术新品种示范和有机蔬菜行业标准研究，并为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。目前，已建立近30名导师辅导团队，覆盖有机农业生产、农业科技研发、园艺景观和农村土地改革等领域。其中，上海有机蔬菜工程技术中心负责人、国家有机蔬菜标准制定者江洪出任导师之一。
亮点五：LUX度假酒店引入乡村，带动休闲农业与乡村旅游转型升级
在多利农庄的核心群，有机种植田地围绕着的一片乡村酒店格外引人注目，这是由多利农庄建设，由全球著名的乡村酒店管理公司—法国lux酒店管理集团运营的乡村酒店，也是引领郫都区乡村旅游转型升级的重大项目。
据介绍，法国法国lux酒店管理集团已在毛里求斯证券交易所挂牌上市，分店开遍毛里求斯、留尼汪岛、马尔代夫、中国云南等世界旅游胜地。作为第一个入驻中国乡村的全球性度假酒店，以运营管理乡村酒店方式，打造乡村旅游度假新体验，带动休闲农业与乡村旅游转型升级。目前，已启动一期4000平方米LUX主题酒店建设，后期将通过回租产权式经营性农庄进行更大面积酒店运营管理，酒店配套的LUX咖啡吧现已正式对外开放。
亮点六：田园亲子体验研学
多利农庄·绿道童园是多利农庄专门开发的田园亲子体验区，包含农事体验、萌宠乐园、自然乐园、有机餐厅、有机小课堂环节，以真正寓教于乐的方式，向家长和孩子传达多利的有机健康生活方式。体验完农事活动，小朋友们来到了多利农庄·绿道童园最热闹的区域——萌宠乐园，这里汇集了小香猪、羊驼、小兔子、孔雀、山羊、金刚鹦鹉等诸多温顺可爱的动物。整个区域坐落在草坪上，小朋友们与萌宠零距离互动，以一种生态牧场的半开放形式呈现，给了体验家庭与动物们更多亲密接触的机会。
多利在成都的布局
天府·稻田四季
根据2018年媒体公布的“天府·稻田四季”是8223亩，位于都江堰精华灌区核心区和全国特色小镇三道堰镇，规划建设体现自流灌溉、水旱轮作、川西林盘特色和宜业宜游宜居的“天府·稻田四季”田园综合体，打造集农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一二三产业深度融合的全球重要农业文化遗产旅游目的地。
世外田园·水隐桑田
项目位于三道堰街道青杠树村，该项目以桑蚕文化为核心，充分发掘天府文化深厚内涵，融入新时代的创新创意，集绿色生态、观光农业、旅游度假为一体，为都市人提供一处亲近自然的好地方。据介绍，项目将围绕“一主题”以桑蚕文化为核心，创建创新创业园与桑蚕文化体验园；“两水系”通过借水还水的方式引入徐堰河河水，以树状水系贯穿整个园区；“五组团”包括创新创业基地、守望·文化创意街区、桑蚕公社·桑蚕文化体验区、亲水湿地、桑梓庭院·创意民宿等。
上海多利农业发展有限公司，成立于2005年，通过13年的创新发展，已成为中国有机农业的领军企业与知名品牌。在全国有9大基地，总部位于上海，并分别在北京、浙江、成都等地设立了分公司。
2017年，协信控股成为多利农庄的第一大股东，将多利作为协信进军现代农业的主平台。从有机农业的先导者，正式转型为有机健康生活方式的引导者。实践田园梦想，助力乡村振兴，是所有协信∙多利人的共同使命。
蔚世界评论：
1、首先是要选好位置：田园综合体项目不是说有田园，就到一个很远的农村去，田园综合体是给谁消费的？是给一群在大城市里面住腻了的人，这是“逆城市化”的人，他们已经享受了很多年“城市”，挣到钱了，呆腻了，大型项目建议距离省会以上城市1小时内，中小项目建议距离地级市40分钟以内；
2、资源禀赋要好：如果不是知名品牌，项目就需要引流，资源禀赋就是项目的“势”，好的风景、周边有好的景点景区、或者是有集镇、产业园区等其他配套，这些都是未来要借的势；
3、与村组织合作让老百姓长期受益：通过政府招商引资，与村集体签订合同，可以与村合社、村集体资产管理有限公司（当地农户以确权后的宅基地及集体建设用地入股）合作或合作成立公司，自主开展土地综合整治和农村新型社区建设，通过整理节余的集体建设用地挂牌出让，实现土地整理项目收益和农民股东利益分配。对村民既有保底收入又要有长期增收来源；
4、成为政府重点项目：田园综合体在很多地方是个新事物，项目也处于规划和政策模糊地带，需要政府的支持才能获得成功。一定要通过策划使项目具有“唯一性、能落地，站得高、看的远”，使得项目获得更高一级政府的关注和支持，成为重点项目、政策创新的试点项目。
5、一定要合法合理：
项目合法：取得发改项目立项、环评环保备案、招投标备案；
用地合法：依法办理集体土地不动产权证；
规划合法：依法办理乡村建设规划许可证；
程序合法：依法办理乡村建设施工许可证；
物业合法：依法办理房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记。
6、利用好自身资源：不能为了做特色而去天马行空，自己有什么资源可以落地利用?那些资源可以合作？一定要理性的去分析，不能落地的不要干，自己掌控不了的不要去干，资源代价很大的也不要去干，资源不能产生价值的同样不要去干，总之不要给自己挖坑。
7、做好策划规划再动：策划做什么呢？核心的几个是决定老板生死的，比如整合资源、项目定位（市场定位、客户定位、产品定位）、项目盈利模式、项目经济测算（成本测算及控制、投资收益）、项目融资、项目分期及启动策略（现金流）、拆与改平衡、项目如何引爆、项目板块及功能业态等问题，想清楚才能干。
除了常规的工作，规划是要研究透项目现状环境条件的，这个工作量很大也很重要，另外还需要研究透政策及项目规划条件、要做好项目功能板块之间关系动线的研究、建筑外立面也是项目的关键，融合之下要赏心悦目还要控制成本。
8、打造学习型团队很重要：做田园综合体的人才很稀缺，很多都是新理念，需要跨界思维，要培养一个能够接受新事物、有新思维、有学习能力、有执行力的团队，要做田园综合体，老板必须要下决心、花功夫、多学习。
9、做平台：田园综合体是一个资源平台型主体，其成为平台就需要赋予功能和创意，实现农业、工业、服务、幸福四大产业的相得益彰，实现彼此的价值。
10、怎么盈利：
田园综合体靠什么赚钱？农产品、休闲产品、创意产品、工业品？
(1)农产品产销：大家都知道农业“不赚钱”，要请专业的农业公司合作现代农业、规模化农业，同时要开发创意农产品、创新“农业+小区+企业”结合，另外要与淘宝、美团、携程旅游等公司洽谈合作，促进农产品销售和旅游发展，实现产业增效、农民增收。
(2)特色化文旅：文旅产业方面，逐步实现特色化、产业化、集聚化，大力推进“农业+文化+旅游+养生”等新模式新业态。
(3)增值地产项目：地产项目的销售是获得利润重要的一环，还可以保证项目开发过程有充足的资金，解决了文旅项目短期难以实现盈利的通病。
(4)特色园区：比如与高校联合，设置农业高新技术园区，为科教单位和入园企业科技产业的的“孵化”和“后熟”提供了重要的基础平台，大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。另外如教育农园、科技农园、研学园、安全教育基地等均可以盈利。
(5)土地增值收益：土地作为一种特殊的资源，后期经营中会有升值的空间，项目的成功直接拉动了周边地价的上涨，前期以低价所拥有的土地资源显现出优势，企业进行土地转让或者再次开发都会从其中获得巨大的利益。
(6)项目品牌盈利：项目的成功运作会使得自身以及母公司的品牌成为一种无形的价值，带来地产项目更多的销售利润、旅游项目更好的经营效益，可以对外输出品牌及运营。
其实要说的还很多，这个不是纯房地产开发，要量力而行，不能冒进。
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